Alebo máte byt, ktorý ste prácne zrekonštruovali a chcete ho dať do prenájmu no obávate sa problémových nájomcov? Internet je plný odstrašujúcich príkladov nájomcov, ktorí na prvý pohľad vyzerali bezproblémovo, no zostala po nich spúšť a veľké finančné škody pre majiteľa prenajatej nehnuteľnosti.

Všetko je riešiteľné. No musíte na to myslieť vopred

Riešenia našťastie existujú. Prinášame vám ich v novom komplexnom e-booku, venovanom špeciálne problematike výberu nájomcov a riešenia problémových situácií aj s konkrétnymi vzormi zmlúv.

• Ako si preklepnúť nájomníka od hlavy až po päty?
• Čo sa ho pýtať v rámci telefonického hovoru ešte pred samotnou obhliadkou?
• Na čo nezabudnúť v rámci osobnej previerky záujemcu pri obhliadke?
• Aké sú legálne zdroje lustrácie budúceho potenciálneho nájomcu?
• Kde a akým spôsobom si záujemcu overiť?
• Na čo všetko myslieť a na čo dať pozor?
• Akým záujemcom dať stopku hneď na začiatku?

Múdry sa učí zo skúseností iných

Áno, je dôležité overiť si potenciálnych záujemcov z hľadiska ich príjmov, či statusu v zamestnaní, no to, že nájomca dobre zarába Vám nezaručí, že sa bude správať k Vášmu majetku ako k vlastnému. Životná situácia sa môže rýchlo zmeniť. Renomovaný manažér môže zanechať byt v horšom stave ako robotník na stavbe. Z milej rodiny s dieťaťom sa môže stať finančné bremeno, ktoré z bytu nedostanete. Ale práve na to, aby ste sa zbavili obáv a začali na svojej nehnuteľnosti zarábať sme zhrnuli všetky dostupné vedomosti, skúsenosti, tipy a dokumenty, ktoré Vám môžu ušetriť obrovské peniaze. V novom e-booku s príznačným názvom „Zlý nájomník – nočná mora prenajímateľa“ detailne rozoberáme všetky fázy – od filtrácie záujemcov, cez osobné stretnutia a obhliadky až po prípravu naozaj dobrých zmlúv. Samostatnou kapitolou je riešenie rôznych problémových situácií, ktoré už nastali. Ako ich vyriešiť, aká je legislatíva, aké možnosti. Ako sa domôcť svojich peňazí, alebo spravodlivosti.

Prevencia je lacnejšia než liečba. Aj skúsení prenajímatelia sa učia v procese a často sú postavení pred problémy, na ktoré neboli pripravení. My ich skúsenosti zbierame a prinášame Vám ich v našich publikáciách, aby ste sa chybám vyhli už na začiatku a podnikali v prenájme nehnuteľností efektívne. Ak ešte len začínate, alebo ste sa raz – či dvakrát popálili na zlej skúsenosti s nájomníkmi, určite si stiahnite našu najnovšiu publikáciu, ktorú sme chystali veľmi dlho, aby bola tým najpodrobnejším manuálom, ktorý je v súčasnosti jediným svojho druhu na Slovensku. Pamätajte, že najdrahší je Váš čas a nervy!

Neváhajte a objednajte si ju ešte dnes! Rýchlo, pohodlne a v uvádzacej cene priamo TU

Ak ešte váhate, prečítajte si ukážku TU

Čo v eBOOKu nájdete

Návod na to, ako odhadnúť nájomcu, ktoré signály jeho správania sledovať, ako ho lustrovať (16 legálnych zdrojov lustrácie) a v neposlednom rade 13 vzorových dokumentov, ktorými si posilníte svoju právnu istotu voči budúcim neplatičom. Dozviete sa, ako postupovať, keď už neplatiča v byte máte, ako vymáhať dlžné nájomné alebo ako dlžníka vysťahovať z vášho bytu. Komplexné zhrnutie problematiky na 79 stranách!

Blíži sa marec, mesiac, kedy sa podávajú daňové priznania. Pre Vás, ak prenajímate nehnuteľnosť, to ale nemusí byť strašiak. Ako prví na Slovensku prinášame eBook zameraný na dane prenajímateľov. Konečne budete mať všetko vo vlastných rukách a už sa nenecháte oklamať vašim účtovníkom. Naučíte sa všetko o dani z príjmov z prenájmu.

Na trhu existuje veľa rôznych „guru“, ktorí Vám vysvetlia, aké dobré je investovanie do nehnuteľností, nič viac sa ale k tomu nedozviete. Nedozviete sa, že prenájom vlastnej nehnuteľnosti je dosť veľké riziko a že si vyžaduje skúsenosti, aby ste napokon nemuseli riešiť zdemolovaný byt, či neplatičov.

Nedozviete sa ani to, ako optimalizovať výdavky, čo všetko môže byť daňovo uznateľné a vôbec… nenaučia Vás ani podať si daňové priznanie, ani viesť evidenciu majetku a ani ostatné potrebné veci, v ktorých je takmer každý prenajímateľ začiatočník.

Chyba!

Šetrite už od začiatku. A vstúpte do biznisu pripravení na všetko! Práve preto sme napísali nie obyčajný e-book, slúžiaci len na zber e-mailových adries. Vytvorili sme kompletnú, naozaj hrubú príručku pre tých, ktorí to s prenájmom myslia vážne a chcú sa naučiť všetko, čo možno netušia ani ich účtovníčky. Buďte lepší ako realitní makléri! Veď ide o Vašu nehnuteľnosť!

Čo vás naučí eBook DANE A PRENÁJOM V PRAXI 2021?

• Naučíte sa viesť daňovú evidenciu, správne určiť, ktoré výdavky sú daňovo uznané a ktoré nie,
• kedy ide o technické zhodnotenie a kedy o opravy vašej nehnuteľnosti,
• zaradíte svoj byt do obchodného majetku, vypočítate si odpisy,
• urobíte si sami daňové priznanie,
• naučíte sa rôzne finty, ako si optimalizovať svoje dane a mnoho ďalšieho.

Skrátka – ponúkame Vám to najlepšie od realitných maklérov, ekonómov, audítorov, účtovníkov a právnikov v jednej publikácii, jedinej svojho druhu na Slovensku. Lebo chceme, aby ste začali naozaj zarábať a pochopili, že nehnuteľnosti sú jednoducho skvelá a takmer vždy zisková investícia.

Čo v eBooku nájdete?

Ľudia čoraz častejšie kupujú byty, aby ich prenajali. Už dávno vedia, že malý byt zhodnotí ich úspory lepšie ako banka. Ale nie všetci majú hneď jasno, čo môžu dať do nákladov a čo nie, čo im daniari uznajú, ako zaradiť byt do obchodného majetku, ako urobiť daňové priznanie a hlavne ako ušetriť na daniach. Preto som sa rozhodol urobiť túto stránku, aby som vám priniesol čo najviac informácií ohľadom daní a daňových tipov pri prenajímaní, a to nielen pre začiatočníkov, ale aj pre ostrieľaných prenajímateľov.

Na úvod by som sa vás rád opýtal: „Keby som teraz prišiel za vami a dal by som vám na výber z dvoch možností, že buď vám dám dnes 1 cent a každý deň ho budem zdvojnásobovať po dobu 30 dní alebo vám dám hneď na ruku 1 milión euro, čo by ste si vybrali?“

Väčšina ľudí si v duchu vypočíta, že z 1 centu budú 2 centy na druhý deň, potom 4 centy na tretí, 8 centov na štvrtý, 16 centov na piaty deň, 32 centov na 6 deň, 64 centov na 7 deň, a po troch týždňoch budú mať nasporené len 10 485,76 €, tak si rýchlo vyberú druhú možnosť a vezmú si ten jeden milión euro. Vysmiati prídu domov, vezmú si do rúk kalkulačku a zistia, že urobili veľkú chybu. Na konci 30. dňa mohli mať v rukách vyše 5 miliónov, konkrétne neuveriteľných 5 368 709,12 €, z jedného jediného centu, ktorý sa každý deň zdvojnásoboval.

Teraz sa isto pýtate, že ako to súvisí s investovaním do bytov?

S investovaním do bytov je to podobné. Nespraví z vás za noc milionára, ale postupne, pomaly, ale isto, bez veľkého rizika a systematicky si týmto začnete vytvárať finančnú rezervu, ktorú v budúcnosti môžete použiť na skorší odchod do dôchodku, tak ako som to urobil ja. Bude to dostatok na to, aby ste sa nemuseli pri odchode do dôchodku strachovať z čoho budete žiť, a bude to tiež dostatok na to, aby ste mohli žiť spokojný život bez starostí o peniaze.

Dôchodkový pilier

Penzia je ďaleko, radšej sa na ňu pripravte! Nedávno sa v médiach písalo, že druhý dôchodkový pilier stojí na vrtkých základoch. Dôvodom je vraj to, že časť dôchodkových fondov v prvom polroku 2018 prerobila. Ďalší problém je, že dôchodcov pribúda. Faktom totiž je, že pre ustavične rastúci počet dôchodcov bude v konečnom dôsledku pracovať čoraz menej ľudí. Podľa Štatistického úradu SR máme už dnes vyše milióna starobných dôchodcov a zjednodušene povedané, na jedného starobného dôchodcu pripadá momentálne dva a pol pracujúceho človeka.

V roku 2070 bude podľa kvalifikovaných odhadov na jedného dôchodcu pracovať už iba 1,5 človeka. Už z toho je jasné, že prvý pilier, tak ako ho poznáme dnes, nemá šancu takúto záťaž utiahnuť. Obavy z vrtkých základov dôchodkového systému sú potom opodstatnené.

Vklady na účte

Niektorí z vás si povedia, však my si pravidelne odkladáme svoje úspory na vkladový účet. Budeme mať finančnú rezervu do dôchodku. Vklady na účte? Áno sú bezpečné, ale zatiaľ stratové. Momentálne sa pohybujú od 0,01 % po 1,00 %, kde tá horná hranica býva samozrejme vykúpená rôznymi „háčikmi“, ako napríklad musíte mať ešte otvorený osobný účet a platiť zaň rôzne poplatky od výmyslu sveta a v konečnom dôsledku možno ešte viac prerobíte. Takže pri dvojpercentnej inflácii to znamená, že vaše vklady reálne prerábajú. Napriek tomu na nich Slováci držia 33,5 miliardy eur (údaj z októbra 2018) a tendencia je rastúca. Sporitelia naposledy videli kladný reálny úrok na prelome rokov 2016 a 2017.

Finančné trhy a fondy

Slováci majú v podielových fondoch zhruba osem percent finančného majetku. Kým pred pár rokmi sa darilo najmä akciám rozvíjajúcich sa trhov, v roku 2018 väčšina investorov na finančných trhoch prerobila. Hlavnou výhodou fondov je, že sú veľmi dobre zákonom regulované, ich bezpečnosť je na vysokej úrovni, ale zároveň je výnos znížený o poplatky pre správcu. Panika a okamžitý výber z fondov po každom poklese hodnoty totiž vedú iba k stratám.

Investovanie do nehnuteľností

V posledných 11 rokoch alebo lepšie povedané po roku 2008 bola výnosnosť nehnuteľností rozprávková. Niektoré nehnuteľnosti, ktoré sa ešte v roku 2015 predávali za niekoľko tisíc eur, majú teraz dvojnásobnú hodnotu. A za tú dobu vyrástla dokonca hodnota i tých nehnuteľností, o ktoré pôvodne nebol veľký záujem. My síce nemôžeme počítať s tým, že by ceny nehnuteľností rástli i naďalej o nejakých 20 % ročne a musíme dokonca skôr očakávať spomalenie a dokonca krátkodobú stagnáciu trhu, ale ak sa budú i naďalej ceny nehnuteľností pohybovať rovnakým smerom a rýchlosťou ako je tomu v zahraničí, tak môžeme očakávať ročný nárast hodnoty nehnuteľností niekde medzi 5 až 10 %.

Ďalšou výhodou pri investovaní do nehnuteľností je úverová páka, ktorá vyjadruje vašu schopnosť ovládať nejaký majetok prostredníctvom požičaných peňazí. Pokiaľ budete kupovať nehnuteľnosť, môžete zaplatiť peniazmi v hotovosti alebo si ich požičať od banky. A ak si budete chcieť kúpiť byt za 100 000 €, bude vám stačiť povedzme, že 20 000 €. A práve to je tá úverová páka. Kupujete byt v hodnote 100 000 €, a ten následne budete prenajímať a tým budete získavať každý mesiac príjem v podobe inkasovaného nájomného, ale zo svojho vlastného vrecka zaplatíte len 20 %. Dvadsiatimi percentami teda ovládate 100 % vašej investície. A to môžete ako priemerný občan urobiť práve iba pri nehnuteľnosti.

Pri porovnávaní investičných možností nesmieme tiež zabúdať na daňové dopady. Ak si dnes kúpite nehnuteľnosť, jej hodnota vzrastie a vy sa ju rozhodnete predať, tak bude záležať od dvoch faktorov, aké veľké dane budete platiť. Prvým faktorom je, že ako dlho ste ju mali vo svojom vlastníctve alebo druhým, ako dlho ste ju mali vo svojom obchodnom majetku. Ak túto nehnuteľnosť máte v osobnom vlastníctve dlhšie ako 5 rokov a tiež ste ju nemali zaradenú v obchodnom majetku dlhšie ako 5 rokov, tak celý výnos z toho predaja bude oslobodený od dane. Ale ak takúto nehnuteľnosť predáte skôr ako za päť rokov od jej nadobudnutia, tak musíte rozdiel medzi nákupnou cenou a predajnou cenou zdaniť a zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne.

Rezidenčné nehnuteľnosti sú veľmi nelikvidné, t. z., že pokiaľ budete vlastniť byt a rozhodnete sa ho predať a získať peniaze, bude to trvať niekoľko týždňov alebo dokonca mesiacov, keď byt predáte a ďalšie týždne a mesiace, kým získate tie peniaze. Ale tento fakt môže byť pre nás malých investorov naopak výhodou. Ceny nehnuteľností môžu tiež klesnúť, ako to bolo počas finančnej krízy v roku 2008, ale práve preto, že predaj nehnuteľnosti je zložitým a relatívne drahým krokom, tak tie ťažkosti s predajom nám zabraňujú, aby sme podľahli panike a zo dňa na deň ten byt predali. Pokiaľ budeme investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak práve ten fakt, že musíme nehnuteľnosť predávať ťažšie a musíme na peniaze čakať dlhšiu dobu, nám zaručuje, že ten byt nepredáme v návale emócií a že ho budeme mať i pri tom odchode do dôchodku.

Ak sa rozhodnete kúpiť investičný byt, budete mať nad vašou investíciou vždy absolútnu a 100 % kontrolu a naviac, pokiaľ ste manuálne zručný, môžete dokonca hodnotu vašej investície zvýšiť tým, že si sami ešte niečo opravíte alebo dokonca urobíte kompletnú rekonštrukciu.

Zhrnutie

Keď teda zhrnieme všetky pre a proti investovania do nehnuteľností, tak zistíme následujúce: investície do nehnuteľností vám sľubujú výnos vyšší ako vám ponúkajú dôchodkové pripoistenia, investičné fondy alebo termínované vklady v bankách. Riziko investovania je pri nehnuteľnostiach nízke, nad vašou investíciou si udržujete absolútnu kontrolu a nehnuteľnosti vám tiež ponúkajú niekoľko daňových výhod. Keď sa rozhodnete investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak váš príjem bude pravidelný, stabilný a bude presahovať vaše výdavky, ale nikdy neprežijete eufóriu človeka, ktorý práve na burze zarobil 100 000 €, ale súčasne nezažijete ani to sklamanie, ktoré takýto človek prežije, keď rovnakých 100 000 € cez noc prerobí.