Čo to znamená pre prenajímateľa? Zvýši si daňové výdavky, tým si zníži daňový základ a nakoniec zaplatí menej na daniach a zostane mu viac v peňaženke.

Môže si prenajímateľ do výdavkov zahrnúť aj poplatok, ktorý sa hradí do fondu opráv?

Preddavky do fondu opráv preukázateľne uhradené vlastníkom prenajímaného bytu je možné považovať za výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov z prenájmu, a to bez ohľadu na skutočnosť, či prenajímaný byt je zahrnutý do obchodného majetku vlastníka prenajímaného bytu alebo v obchodnom majetku vlastníka prenajímaného bytu zahrnutý nie je. 

Link na celú odpoveď od finančnej správy nájdete na nasledujúcom linku:

https://podpora.financnasprava.sk/639339-V%C3%BDdavky-pri-pren%C3%A1jme-nehnute%C4%BEnosti-nezaradenej-do-obchodn%C3%A9ho-majetku-

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie. Ale existujú aj výnimky, kedy nezaplatíte na dani ani 1 cent a dokonca nemusíte ani podávať daňové priznanie. V tomto článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, lebo drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).

Príjem z prenájmu do výšky 500 € je oslobodený od dane z príjmov

Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 €) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Príklad:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné výdavky, ktoré ste mali počas zdaňovacieho obdobia. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 2.

Príklad: Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2 177,78 € [(4 900 : 5 400) x 2 400].

Ak nemáte povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte platiť ani daň

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2021 presiahne sumu 2 255,72 €, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (4 511,43 €).

Medzi zdaniteľné príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti – § 5
• príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu – § 6
• príjmy z kapitálového majetku – § 7
• ostatné príjmy – § 8

Poberali ste v roku 2021 materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské? Boli ste nezamestnaní a poberali ste podporu v nezamestnanosti? Ste dôchodca a poberáte starobný dôchodok alebo invalidný dôchodok? Tieto všetky príjmy sú oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú. Všetky príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1:  Prenajímateľ – dôchodca v roku 2021 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške 6 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa. Jeho celkové zdaniteľné príjmy boli 2 200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto prenajímateľ nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 2:  Prenajímateľka – mamička na materskej dovolenke v roku 2021 dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberala materskú vo výške 3 280 €.

Prenajímateľka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Materská je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Prenajímateľka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 800 €. Okrem toho žiadne iné príjmy nemal.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 2 300 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Prenajímateľ mal celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 300 €, čo je viac ako 2 255,72 €, preto je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 4:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanietypu B a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad č. 5:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 600 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 100 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže prenajímateľ dosiahol aj príjmy z prenájmu, zamestnávateľ nemôže zaňho vykonať ročné zúčtovanie. Celkové zdaniteľné príjmy z prenájmu a zo závislej činnosti mal vo výške 12 100 €, čo je viac ako 2 255,72 €, a preto musí prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.

Najviac ušetria manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu v súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.  

Príklad č. 1:  Manželia dôchodcovia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Ani jednému z manželov nevzniká povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 255,72 €.

Príklad č. 2:  Manželia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 3 200 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2021 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si rozdelili príjmy nasledovne, na manželku príjem vo výške 2 700 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Manžel si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Rodičovská dovolenka je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Manželka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Manželia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja manželia boli zamestnaní.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 500 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, obaja manželia nemusia podávať daňové priznanie a obaja manželia môžu požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Výdavky môžu znížiť základ dane až na nulu

Ktoré výdavky vám daniari uznajú, bude záležať od toho, či si danú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod.

Máte stres z daňového priznania?

Viete o tom, že s našou publikáciou „Dane a prenájom v praxi 2021“ dokážete ušetriť na daniach z prenájmu nehnuteľností niekoľko stovák eur ročne? Ešte máte chvíľu čas. Stiahnite si ju a pustite sa do čítania. Najlepšie tipy od ekonómov, audítorov aj realitných maklérov v kocke. Zoznámte sa s našim eBookom ešte dnes… tu kliknite.

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si určí vo svojom všeobecne záväznom nariadení podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky. Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:
   – daň z pozemkov,
   – daň zo stavieb (napr. dom, chata, garáž, drobná stavba…),
   – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (napr. garážové státie v suteréne).

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Daň z nehnuteľností zaplatená napríklad v januári 2022 je daň z nehnuteľností za rok 2022 nie za uplynulý rok. Ak by ste predali byt napríklad v júni 2022, na vrátenie alikvotnej časti od júla do decembra 2022 z už zaplatenej dane nemáte nárok, keďže sa v tomto prípade na zmeny, ktoré nastali počas roka, neprihliada.

Kto musí podať priznanie k dani z nehnuteľnosti

Ak kataster nehnuteľností povolil vklad do a vrátane 1. januára 2022, daňové priznanie podávajú vlastníci na rok 2022 najneskôr do 31. januára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v roku 2023. Pôvodný vlastník podáva priznanie označené ako čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a nový vlastník podáva priznanie označené ako priznanie alebo čiastkové priznanie daňovej povinnosti.

Príklad: Prenajímateľ kúpil byt v decembri 2021, ale vklad bol povolený:
a) 2. 1. 2022 (alebo neskôr)
b) 1. 1. 2022 alebo ešte v decembri 2021.

a) Daňové priznanie v tomto prípade stačí podať do 31. januára 2023, pričom rozhodnutie na zaplatenie dane za rok 2022 bude zaslané ešte predchádzajúcemu majiteľovi.

b) Daňové priznanie musí podať najneskôr do 31. januára 2022 a daň za rok 2022 už platí prenajímateľ ako nový vlastník.

To neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním. V tomto prípade by priznanie k dani z nehnuteľnosti mali podať do 30 dní po právoplatnosti dedičského konania.

Ak daňovníci nadobudli nehnuteľnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Pri zániku vlastníckych práv vydražením daňová povinnosť zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Príklad: Prenajímateľ zdedil byt a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti 20. 10. 2021. Do kedy musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?

Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. V praxi to znamená, že na podanie daňového priznania v tomto prípade máte 30 dní od 1. 11. 2021.

Výpočet a splatnosť dane z nehnuteľností na aktuálny rok

Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava. V niektorých prípadoch môže určiť správca dane rôzne pásma sadzby dane podľa atraktivity lokality.

Typy daňových priznaní k dani z nehnuteľností

Priznanie: označí daňovník, ktorý podáva správcovi dane v obci priznanie prvýkrát.

Čiastkové priznanie:  vypĺňa daňovník, ak už v predchádzajúcom období priznanie podal, ale vznikla mu nová daňová povinnosť (napr. nadobudol ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. využitia stavby, výmery či druhu pozemku alebo jeho vlastníctvo, správa, nájom či užívanie nehnuteľnosti zaniklo).

Dodatočné priznanie:  podáva daňovník v prípade, ak v priznaní neuviedol správne údaje.

Opravné priznanie: označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania. Na vyrubenie dane je rozhodujúce posledné podané opravné priznanie.

Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať na mestskom alebo obecnom úrade osobne alebo si ustanoviť zástupcu alebo ho zaslať poštou.

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní. Spomínaná dohoda spoluvlastníkov o ustanovení si zástupcu sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov; v tomto prípade priznanie podáva len jeden z manželov.

V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňovník daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti nepodáva, správca dane mu doručí rozhodnutie o vyrubenej dani automaticky do konca mája.  Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Ako vyplniť daňové priznanie k dani z nehnuteľností

Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel.

I. Oddiel – údaje o daňovníkovi (napríklad meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa, …). Tu daňovník vyznačí, či je fyzickou alebo právnickou osobou.

II. Oddiel – daň z pozemkov (údaje o daňovníkovi, informácie o pozemku – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera pozemku, druh pozemku, právny vzťah k pozemku, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti atď.).

III. Oddiel – daň zo stavieb – stavba slúžiaca na jeden účel, stavba slúžiaca na viaceré účely (údaje o daňovníkovi, informácie o stavbe – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera zastavanej plochy stavby, druh stavby, právny vzťah k stavbe, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

IV. Oddiel – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytových domoch (údaje o daňovníkovi, informácie o byte alebo nebytovom priestore – napr. katastrálne územie, číslo parcely, výmera podlahovej plochy bytu, právny vzťah k bytu, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

Príloha na zníženie alebo oslobodenie od dane (vyznačiť znakom x, ak si uplatňujete zníženie alebo oslobodenie od dane).

Prílohy k daňovému priznaniu

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností – príklad z praxe

Manželia si kúpili spoločne byt, ktorý bol zavkladovaný v katastri ako BSM. Kúpnu zmluvu podpísali 1. 3. 2021 a vklad do katastra bol povolený dňa 27. 3. 2021. V decembri 2021 sa rozhodli tento byt predať, a preto dňa 20. 12. 2021 podpísali so záujemcom o byt kúpno-predajnú zmluvu. Vklad do katastra bol povolený dňa 25. 1. 2022.

Za rok 2021 bola daň za byt vyrubená ešte predošlému vlastníkovi, ktorý ho vlastnil k 1. 1. 2021. Ten zaplatil daň za celý kalendárny rok 2021. Manželia prenajímatelia v decembri 2021 tento byt predali, ale keďže vklad bol povolený až 25. 1. 2022 a k 1. 1. 2022 ešte stále figurovali v katastri nehnuteľností ako vlastníci, budú musieť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. 1. 2022 za rok 2022. V ďalšom roku do 31. 1. 2023 budú musieť podať daňové priznanie za rok 2023, lebo na základe povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zo dňa 25. 1. 2022 im zaniklo vlastnícke právo k bytu z dôvodu predaja.

Obidve priznania k dani z nehnuteľnosti za rok 2022 a 2023 bude podávať manžel – prenajímateľ. Predpokladáme, že táto nehnuteľnosť bola ich prvá nehnuteľnosť v danom meste. K bytu neprislúcha žiaden iný nebytový priestor ako napr. garážové státie v bytovom dome a ani žiaden iný pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastavanej plochy bytového domu. Celková výmera podlahovej plochy bytu je 61,2 m2 (výmera všetkých miestností bytu plus výmera príslušenstva, napr. pivnica).

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2022 musia manželia vyplniť z dôvodu kúpy bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 27. 3. 2021. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Z dôvodu predaja tohto bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 25. 1. 2022 daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2023. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si určí vo svojom všeobecne záväznom nariadení podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky. Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:
   – daň z pozemkov,
   – daň zo stavieb (napr. dom, chata, garáž, drobná stavba…),
   – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (napr. garážové státie v suteréne).

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Daň z nehnuteľností zaplatená napríklad v januári 2021 je daň z nehnuteľností za rok 2021 nie za uplynulý rok. Ak by ste predali byt napríklad v júni 2021, na vrátenie alikvotnej časti od júla do decembra 2021 z už zaplatenej dane nemáte nárok, keďže sa v tomto prípade na zmeny, ktoré nastali počas roka, neprihliada.

Kto musí podať priznanie k dani z nehnuteľnosti

Ak kataster nehnuteľností povolil vklad do a vrátane 1. januára 2021, daňové priznanie podávajú vlastníci na rok 2021 najneskôr do 31. januára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v roku 2022. Pôvodný vlastník podáva priznanie označené ako čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a nový vlastník podáva priznanie označené ako priznanie alebo čiastkové priznanie daňovej povinnosti.

Príklad: Prenajímateľ kúpil byt v decembri 2020, ale vklad bol povolený:
a) 2. 1. 2021 (alebo neskôr)
b) 1. 1. 2021 alebo ešte v decembri 2020.

a) Daňové priznanie v tomto prípade stačí podať do 31. januára 2022, pričom rozhodnutie na zaplatenie dane za rok 2021 bude zaslané ešte predchádzajúcemu majiteľovi.

b) Daňové priznanie musí podať najneskôr do 31. januára 2021 a daň za rok 2021 už platí prenajímateľ ako nový vlastník.

To neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním. V tomto prípade by priznanie k dani z nehnuteľnosti mali podať do 30 dní po právoplatnosti dedičského konania.

Ak daňovníci nadobudli nehnuteľnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Pri zániku vlastníckych práv vydražením daňová povinnosť zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Príklad: Prenajímateľ zdedil byt a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti 20. 10. 2020. Do kedy musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?

Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. V praxi to znamená, že na podanie daňového priznania v tomto prípade máte 30 dní od 1. 11. 2020.

Výpočet a splatnosť dane z nehnuteľností na aktuálny rok

Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava. V niektorých prípadoch môže určiť správca dane rôzne pásma sadzby dane podľa atraktivity lokality.

Typy daňových priznaní k dani z nehnuteľností

Priznanie: označí daňovník, ktorý podáva správcovi dane v obci priznanie prvýkrát.

Čiastkové priznanie:  vypĺňa daňovník, ak už v predchádzajúcom období priznanie podal, ale vznikla mu nová daňová povinnosť (napr. nadobudol ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. využitia stavby, výmery či druhu pozemku alebo jeho vlastníctvo, správa, nájom či užívanie nehnuteľnosti zaniklo).

Dodatočné priznanie:  podáva daňovník v prípade, ak v priznaní neuviedol správne údaje.

Opravné priznanie: označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania. Na vyrubenie dane je rozhodujúce posledné podané opravné priznanie.

Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať na mestskom alebo obecnom úrade osobne alebo si ustanoviť zástupcu alebo ho zaslať poštou.

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní. Spomínaná dohoda spoluvlastníkov o ustanovení si zástupcu sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov; v tomto prípade priznanie podáva len jeden z manželov.

V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňovník daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti nepodáva, správca dane mu doručí rozhodnutie o vyrubenej dani automaticky do konca mája.  Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Ako vyplniť daňové priznanie k dani z nehnuteľností

Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel.

I. Oddiel – údaje o daňovníkovi (napríklad meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa, …). Tu daňovník vyznačí, či je fyzickou alebo právnickou osobou.

II. Oddiel – daň z pozemkov (údaje o daňovníkovi, informácie o pozemku – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera pozemku, druh pozemku, právny vzťah k pozemku, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti atď.).

III. Oddiel – daň zo stavieb – stavba slúžiaca na jeden účel, stavba slúžiaca na viaceré účely (údaje o daňovníkovi, informácie o stavbe – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera zastavanej plochy stavby, druh stavby, právny vzťah k stavbe, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

IV. Oddiel – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytových domoch (údaje o daňovníkovi, informácie o byte alebo nebytovom priestore – napr. katastrálne územie, číslo parcely, výmera podlahovej plochy bytu, právny vzťah k bytu, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

Príloha na zníženie alebo oslobodenie od dane (vyznačiť znakom x, ak si uplatňujete zníženie alebo oslobodenie od dane).

Prílohy k daňovému priznaniu

Najčastejšími prílohami k daňovému priznaniu z nehnuteľností sú rozhodnutie katastra o povolení vkladu, zmluvy o prevode nehnuteľností, osvedčenia o dedičstve, kolaudačné rozhodnutie, darovacie zmluvy, osvedčenie o priebehu dražby, alebo iný doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností – príklad z praxe

Manželia si kúpili spoločne byt, ktorý bol zavkladovaný v katastri ako BSM. Kúpnu zmluvu podpísali 1. 3. 2020 a vklad do katastra bol povolený dňa 27. 3. 2020. V decembri 2020 sa rozhodli tento byt predať, a preto dňa 20. 12. 2020 podpísali so záujemcom o byt kúpno-predajnú zmluvu. Vklad do katastra bol povolený dňa 25. 1. 2021.

Za rok 2020 bola daň za byt vyrubená ešte predošlému vlastníkovi, ktorý ho vlastnil k 1. 1. 2020. Ten zaplatil daň za celý kalendárny rok 2020. Manželia prenajímatelia v decembri 2020 tento byt predali, ale keďže vklad bol povolený až 25. 1. 2021 a k 1. 1. 2021 ešte stále figurovali v katastri nehnuteľností ako vlastníci, budú musieť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. 1. 2021 za rok 2021. V ďalšom roku do 31. 1. 2022 budú musieť podať daňové priznanie za rok 2022, lebo na základe povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zo dňa 25. 1. 2021 im zaniklo vlastnícke právo k bytu z dôvodu predaja.

Obidve priznania k dani z nehnuteľnosti za rok 2021 a 2022 bude podávať manžel – prenajímateľ. Predpokladáme, že táto nehnuteľnosť bola ich prvá nehnuteľnosť v danom meste. K bytu neprislúcha žiaden iný nebytový priestor ako napr. garážové státie v bytovom dome a ani žiaden iný pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastavanej plochy bytového domu. Celková výmera podlahovej plochy bytu je 61,2 m2 (výmera všetkých miestností bytu plus výmera príslušenstva, napr. pivnica).

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2021 musia manželia vyplniť z dôvodu kúpy bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 27. 3. 2020. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Z dôvodu predaja tohto bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 25. 1. 2021 daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2022. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie. Ale existujú aj výnimky, kedy nezaplatíte na dani ani 1 cent a dokonca nemusíte ani podávať daňové priznanie. V tomto článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, lebo drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).

Príjem z prenájmu do výšky 500 € je oslobodený od dane z príjmov

Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 €) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Príklad:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné výdavky, ktoré ste mali počas zdaňovacieho obdobia. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 2.

Príklad: Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2 177,78 € [(4 900 : 5 400) x 2 400].

Ak nemáte povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte platiť ani daň

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2020 presiahne sumu 2 207,10 €, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (4 414,20 €).

Medzi zdaniteľné príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti – § 5
• príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu – § 6
• príjmy z kapitálového majetku – § 7
• ostatné príjmy – § 8

Poberali ste v roku 2020 materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské? Boli ste nezamestnaní a poberali ste podporu v nezamestnanosti? Ste dôchodca a poberáte starobný dôchodok alebo invalidný dôchodok? Tieto všetky príjmy sú oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú. Všetky príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1:  Prenajímateľ – dôchodca v roku 2020 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške 6 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa. Jeho celkové zdaniteľné príjmy boli 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto prenajímateľ nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 2:  Prenajímateľka – mamička na materskej dovolenke v roku 2020 dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberala materskú vo výške 3 280 €.

Prenajímateľka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Materská je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Prenajímateľka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 800 €. Okrem toho žiadne iné príjmy nemal.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 2 300 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Prenajímateľ mal celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 300 €, čo je viac ako 2 207,10 €, preto je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 4:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanietypu B a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad č. 5:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 600 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 100 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže prenajímateľ dosiahol aj príjmy z prenájmu, zamestnávateľ nemôže zaňho vykonať ročné zúčtovanie. Celkové zdaniteľné príjmy z prenájmu a zo závislej činnosti mal vo výške 12 100 €, čo je viac ako 2 207,10 €, a preto musí prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.

Najviac ušetria manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu v súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.  

Príklad č. 1:  Manželia dôchodcovia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Ani jednému z manželov nevzniká povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 207,10 €.

Príklad č. 2:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 3 200 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2020 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si rozdelili príjmy nasledovne, na manželku príjem vo výške 2 700 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Manžel si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Rodičovská dovolenka je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Manželka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja manželia boli zamestnaní.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 500 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, obaja manželia nemusia podávať daňové priznanie a obaja manželia môžu požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Výdavky môžu znížiť základ dane až na nulu

Ktoré výdavky vám daniari uznajú, bude záležať od toho, či si danú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.

Máte stres z daňového priznania?

Viete o tom, že s našou publikáciou „Dane a prenájom v praxi“ dokážete ušetriť na daniach z prenájmu nehnuteľností niekoľko stovák ročne? Ešte máte chvíľu čas. Stiahnite si ju a pustite sa do čítania. Najlepšie tipy od ekonómov, audítorov aj realitných maklérov v kocke. Zoznámte sa s našim eBookom ešte dnes… tu kliknite.

Blíži sa marec, mesiac, kedy sa podávajú daňové priznania. Pre Vás, ak prenajímate nehnuteľnosť, to ale nemusí byť strašiak. Ako prví na Slovensku prinášame eBook zameraný na dane prenajímateľov. Konečne budete mať všetko vo vlastných rukách a už sa nenecháte oklamať vašim účtovníkom. Naučíte sa všetko o dani z príjmov z prenájmu.

Na trhu existuje veľa rôznych „guru“, ktorí Vám vysvetlia, aké dobré je investovanie do nehnuteľností, nič viac sa ale k tomu nedozviete. Nedozviete sa, že prenájom vlastnej nehnuteľnosti je dosť veľké riziko a že si vyžaduje skúsenosti, aby ste napokon nemuseli riešiť zdemolovaný byt, či neplatičov.

Nedozviete sa ani to, ako optimalizovať výdavky, čo všetko môže byť daňovo uznateľné a vôbec… nenaučia Vás ani podať si daňové priznanie, ani viesť evidenciu majetku a ani ostatné potrebné veci, v ktorých je takmer každý prenajímateľ začiatočník.

Chyba!

Šetrite už od začiatku. A vstúpte do biznisu pripravení na všetko! Práve preto sme napísali nie obyčajný e-book, slúžiaci len na zber e-mailových adries. Vytvorili sme kompletnú, naozaj hrubú príručku pre tých, ktorí to s prenájmom myslia vážne a chcú sa naučiť všetko, čo možno netušia ani ich účtovníčky. Buďte lepší ako realitní makléri! Veď ide o Vašu nehnuteľnosť!

Čo vás naučí eBook DANE A PRENÁJOM V PRAXI 2021?

• Naučíte sa viesť daňovú evidenciu, správne určiť, ktoré výdavky sú daňovo uznané a ktoré nie,
• kedy ide o technické zhodnotenie a kedy o opravy vašej nehnuteľnosti,
• zaradíte svoj byt do obchodného majetku, vypočítate si odpisy,
• urobíte si sami daňové priznanie,
• naučíte sa rôzne finty, ako si optimalizovať svoje dane a mnoho ďalšieho.

Skrátka – ponúkame Vám to najlepšie od realitných maklérov, ekonómov, audítorov, účtovníkov a právnikov v jednej publikácii, jedinej svojho druhu na Slovensku. Lebo chceme, aby ste začali naozaj zarábať a pochopili, že nehnuteľnosti sú jednoducho skvelá a takmer vždy zisková investícia.

Čo v eBooku nájdete?

Dôveruj, ale preveruj! To platí nielen pri výbere vášho nájomníka, ale aj pri výbere vášho účtovníka. Zistite si, ako dlho sa už venuje tejto profesii, preverte si jeho referencie a spýtajte sa ho aj na to, či má poistenie profesijnej zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom profesie účtovníka, daňového poradcu alebo audítora. Stratil vám účtovník doklady, ktoré ste mu dali? Tieto doklady si už nebudete môcť zaevidovať v daňovej evidencii alebo zaúčtovať v účtovníctve ako preukázateľne vynaložený výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. V prípade, že nebol účtovník poistený, budete si musieť spôsobenú škodu uplatňovať priamo u tohto účtovníka. Alebo vám poradil zle a bola vám udelená pokuta z finančnej správy? Áno vám, nie účtovníkovi a teraz si budete musieť vymáhať túto pokutu od vášho účtovníka. Pokiaľ bol poistený, tak super, lebo poistenie kryje škody spôsobené pri poskytovaní účtovného poradenstva, vedenia účtovníctva, vykonávanie účtovného auditu – pokuty a penále pre chybné zaúčtovanie…

Krátky príklad zo života. Jedna pani prenajímateľka sa pýtala v nemenovanej facebookovej skupine účtovníkov, či je provízia pre realitného makléra daňovo uznateľný náklad a či ju môže dať do výdavkov pri prenájme bytu. Dobrí ľudia v skupine jej samozrejme poradili, že to nie je daňovo uznateľný výdavok, lebo nehnuteľnosť nemala zaradenú v obchodnom majetku. Za túto radu pani prenajímateľka nemusela zaplatiť ani euro, no bohužiaľ jej poradili nesprávne a v tom momente táto pani prišla minimálne o 100 €, ak výška zaplatenej provízie bola 550 €. Správna odpoveď je: Odmenu zaplatenú realitnej kancelárii, je možné  považovať za ostatné služby súvisiace s  dosahovanými príjmami z prenájmu, t. j. výdavky na tieto služby, za predpokladu, že sú splnené všetky podmienky ustanovené v § 2 písm. i) Zákona o dani z príjmov. Preto túto odmenu je možné považovať za daňové výdavky znižujúce zdaniteľné príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP aj keď nemá danú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.

Aké z toho plynie ponaučenie? Každý prenajímateľ by mal mať prehľad o aktuálnej legislatíve, ktorá sa dotýka oblasti prenájmov. Potom už nebude slepo dôverovať svojmu účtovníkovi, dokonca si bude môcť skontrolovať, či jeho účtovník odvádza dobrú prácu. Alebo sa rovno rozhodne, že mu dá padáka a všetko si začne robiť sám. Nie je to vôbec zložité. Ja som napísal eBook „Dane a prenájom v praxi“, ktorý ponúkame v našom eshope. Je v ňom všetko, čo prenajímateľ potrebuje vedieť ohľadom daní.

Tu si môžete pozrieť ukážku ebooku s jej obsahom:

Cením si prácu Tomáša Pieružka, ktorý vzdeláva ľudí a pomáha im na ceste za finančnou slobodou. Preto som neváhal ani minútu, keď mi navrhol, že so mnou urobí video rozhovor, ktorý sa bude týkať daní. Spolu sme sa snažili pokryť čo najviac otázok položených zo strany prenajímateľov a verím, že sa nám to aj podarilo. Veď posúďte sami.

V rozhovore nájdete odpovede na otázky ako napr.

Ukážku z nášho online rozhovoru nájdete na tomto linku! https://smart-life.sk/video-jan-juricek-investicne-nehnutelnosti-a-dane/

Príspevok v celej dĺžke vyše 1 hodiny je prístupný v členskej sekcii Smart Life Clubu na stránke www.smart-life.sk. Ďakujem za pozvanie, príjemnú atmosféru počas nahrávania a profesionálny prístup z Tomášovej strany. Touto cestou mu želám veľa spokojných klientov, ktorí sa rozhodli zmeniť svoj život a stať sa finančne slobodnými.

Neuvedomujú si to veľké riziko, ktoré im hrozí zo strany Finančnej správy vo forme pokút a dorúbených daní.

• Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote hrozí mu pokuta od 60 € až do 20 000 €.
• Ak prenajímateľ nepodá daňové priznanie v ustanovenej lehote – pokuta od 30 € až do 16 000 €.
• Ďalej mu hrozí pokuta, ak uvedie v daňovom priznaní alebo dodatočnom daňovom priznaní daň, ktorá je nižšia ako daň, ktorú mal v daňovom priznaní uviesť.
• A nakoniec bude musieť aj tak doplatiť dorúbenú daň, o ktorú si krátil svoju daňovú povinnosť.

Každý musí zvážit riziká zatajovania príjmu z prenájmu. Osobne si myslím, že bezsenné noci a nočné mory o nečakanej kontrole z finančnej správy za pár ušetrených stoviek € určite nestoja. Poznám zo svojho okolia tri prípady, kedy pokuta naozaj prišla a prenájom na čierno za pár stoviek € mesačne dopadol pokutou vo výške viac ako 10 000 €.

Finančná správa vie vďaka informáciám z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú. Následne pri overovaní skutočností rozhodujúcich pre vymeranie dane využíva finančná správa rôzne formy kontrolnej činnosti ako aj upozorňovanie formou softwarningových listov. Daňová medzera pri dani z príjmov z prenájmu sa totiž napríklad za rok 2016 odhaduje vo výške 10,4 mil. – 20,7 mil. €. V pomere k priznanej dani z prenájmov (33,4 mil. € za rok 2016) tak ide o výpadok vo výške 31% – 62% z výnosu dane.

Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a  nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu. Prenajímateľ môže síce klamať, že to nie je žiadny čierny nájomník, ale rodinný príslušník, kamarát alebo dokonca známy. Ok, môže byť, ale len dovtedy, kým sa z neho nevykľuje dlžník, v horšom prípade trestne stíhaný človek. Vtedy sa už prenajímateľ zobudí do reality, ktorá končí v lepšom prípade nevymožiteľnou dlžobou niekoľko stoviek €, lebo skutok prenajímania sa nikdy nestal, lebo nájomník tam býval „zadarmo“. V tom horšom prípade zničeným bytom, alebo doporučeným pozdravom z finančnej správy vo forme niekoľkotisícovej pokuty.

Ale mne sa to nemôže stať, mám predsa dobré vzťahy s nájomníkom. On nepotrebuje žiadne papiere. Príde prvé zvýšenie nájomného po roku zo strany prenajímateľa a nájomník sa môže cítiť dotknutý, čo naruší ich medziľudské vzťahy. Môže začať prenajímateľa vydierať, že ak mu zvýši nájom, udá ho, že prenajíma na čierno.

Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa? Vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi zostanú oči pre plač.

A popritom vo veľmi veľa prípadoch sa dá príjem z prenájmu v súlade so zákonom o dani z príjmu tak jednoducho optimalizovať. Skutočné náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako sú energie a ostatné služby znižujú základ dane. Zaradíte si nehnuteľnosť do obchodného majetku a môžete si uplatniť odpisy, náklady na rekonštrukciu, úroky z úveru, daň z nehnuteľnosti a veľa ďalších. Dokonca príjem z prenájmu do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov. Prenajímateľovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol v roku 2020 sumu 2 207,10 €. Čiže ak ste nemali žiadne ďalšie príjmy okrem prenájmu nehnuteľností, ktorý bol nižší ako 2 207,10 €, tak si nemusíte lámať hlavu nad podaním daňového priznania. A to som ešte nespomenul výhody, ktoré vám vyplývajú z bezpodielového vlastníctva manželov (BSM).

Prenajímať na čierno sa skrátka neoplatí. V eBooku „Dane a prenájom v praxi“ si ukážeme viaceré spôsoby optimalizácie daní, ktoré vám ušetria niekoľko stoviek € na daniach ročne a prinavrátia vám spokojný, daňami nerušený spánok.

Ľudia čoraz častejšie kupujú byty, aby ich prenajali. Už dávno vedia, že malý byt zhodnotí ich úspory lepšie ako banka. Ale nie všetci majú hneď jasno, čo môžu dať do nákladov a čo nie, čo im daniari uznajú, ako zaradiť byt do obchodného majetku, ako urobiť daňové priznanie a hlavne ako ušetriť na daniach. Preto som sa rozhodol urobiť túto stránku, aby som vám priniesol čo najviac informácií ohľadom daní a daňových tipov pri prenajímaní, a to nielen pre začiatočníkov, ale aj pre ostrieľaných prenajímateľov.

Na úvod by som sa vás rád opýtal: „Keby som teraz prišiel za vami a dal by som vám na výber z dvoch možností, že buď vám dám dnes 1 cent a každý deň ho budem zdvojnásobovať po dobu 30 dní alebo vám dám hneď na ruku 1 milión euro, čo by ste si vybrali?“

Väčšina ľudí si v duchu vypočíta, že z 1 centu budú 2 centy na druhý deň, potom 4 centy na tretí, 8 centov na štvrtý, 16 centov na piaty deň, 32 centov na 6 deň, 64 centov na 7 deň, a po troch týždňoch budú mať nasporené len 10 485,76 €, tak si rýchlo vyberú druhú možnosť a vezmú si ten jeden milión euro. Vysmiati prídu domov, vezmú si do rúk kalkulačku a zistia, že urobili veľkú chybu. Na konci 30. dňa mohli mať v rukách vyše 5 miliónov, konkrétne neuveriteľných 5 368 709,12 €, z jedného jediného centu, ktorý sa každý deň zdvojnásoboval.

Teraz sa isto pýtate, že ako to súvisí s investovaním do bytov?

S investovaním do bytov je to podobné. Nespraví z vás za noc milionára, ale postupne, pomaly, ale isto, bez veľkého rizika a systematicky si týmto začnete vytvárať finančnú rezervu, ktorú v budúcnosti môžete použiť na skorší odchod do dôchodku, tak ako som to urobil ja. Bude to dostatok na to, aby ste sa nemuseli pri odchode do dôchodku strachovať z čoho budete žiť, a bude to tiež dostatok na to, aby ste mohli žiť spokojný život bez starostí o peniaze.

Dôchodkový pilier

Penzia je ďaleko, radšej sa na ňu pripravte! Nedávno sa v médiach písalo, že druhý dôchodkový pilier stojí na vrtkých základoch. Dôvodom je vraj to, že časť dôchodkových fondov v prvom polroku 2018 prerobila. Ďalší problém je, že dôchodcov pribúda. Faktom totiž je, že pre ustavične rastúci počet dôchodcov bude v konečnom dôsledku pracovať čoraz menej ľudí. Podľa Štatistického úradu SR máme už dnes vyše milióna starobných dôchodcov a zjednodušene povedané, na jedného starobného dôchodcu pripadá momentálne dva a pol pracujúceho človeka.

V roku 2070 bude podľa kvalifikovaných odhadov na jedného dôchodcu pracovať už iba 1,5 človeka. Už z toho je jasné, že prvý pilier, tak ako ho poznáme dnes, nemá šancu takúto záťaž utiahnuť. Obavy z vrtkých základov dôchodkového systému sú potom opodstatnené.

Vklady na účte

Niektorí z vás si povedia, však my si pravidelne odkladáme svoje úspory na vkladový účet. Budeme mať finančnú rezervu do dôchodku. Vklady na účte? Áno sú bezpečné, ale zatiaľ stratové. Momentálne sa pohybujú od 0,01 % po 1,00 %, kde tá horná hranica býva samozrejme vykúpená rôznymi „háčikmi“, ako napríklad musíte mať ešte otvorený osobný účet a platiť zaň rôzne poplatky od výmyslu sveta a v konečnom dôsledku možno ešte viac prerobíte. Takže pri dvojpercentnej inflácii to znamená, že vaše vklady reálne prerábajú. Napriek tomu na nich Slováci držia 33,5 miliardy eur (údaj z októbra 2018) a tendencia je rastúca. Sporitelia naposledy videli kladný reálny úrok na prelome rokov 2016 a 2017.

Finančné trhy a fondy

Slováci majú v podielových fondoch zhruba osem percent finančného majetku. Kým pred pár rokmi sa darilo najmä akciám rozvíjajúcich sa trhov, v roku 2018 väčšina investorov na finančných trhoch prerobila. Hlavnou výhodou fondov je, že sú veľmi dobre zákonom regulované, ich bezpečnosť je na vysokej úrovni, ale zároveň je výnos znížený o poplatky pre správcu. Panika a okamžitý výber z fondov po každom poklese hodnoty totiž vedú iba k stratám.

Investovanie do nehnuteľností

V posledných 11 rokoch alebo lepšie povedané po roku 2008 bola výnosnosť nehnuteľností rozprávková. Niektoré nehnuteľnosti, ktoré sa ešte v roku 2015 predávali za niekoľko tisíc eur, majú teraz dvojnásobnú hodnotu. A za tú dobu vyrástla dokonca hodnota i tých nehnuteľností, o ktoré pôvodne nebol veľký záujem. My síce nemôžeme počítať s tým, že by ceny nehnuteľností rástli i naďalej o nejakých 20 % ročne a musíme dokonca skôr očakávať spomalenie a dokonca krátkodobú stagnáciu trhu, ale ak sa budú i naďalej ceny nehnuteľností pohybovať rovnakým smerom a rýchlosťou ako je tomu v zahraničí, tak môžeme očakávať ročný nárast hodnoty nehnuteľností niekde medzi 5 až 10 %.

Ďalšou výhodou pri investovaní do nehnuteľností je úverová páka, ktorá vyjadruje vašu schopnosť ovládať nejaký majetok prostredníctvom požičaných peňazí. Pokiaľ budete kupovať nehnuteľnosť, môžete zaplatiť peniazmi v hotovosti alebo si ich požičať od banky. A ak si budete chcieť kúpiť byt za 100 000 €, bude vám stačiť povedzme, že 20 000 €. A práve to je tá úverová páka. Kupujete byt v hodnote 100 000 €, a ten následne budete prenajímať a tým budete získavať každý mesiac príjem v podobe inkasovaného nájomného, ale zo svojho vlastného vrecka zaplatíte len 20 %. Dvadsiatimi percentami teda ovládate 100 % vašej investície. A to môžete ako priemerný občan urobiť práve iba pri nehnuteľnosti.

Pri porovnávaní investičných možností nesmieme tiež zabúdať na daňové dopady. Ak si dnes kúpite nehnuteľnosť, jej hodnota vzrastie a vy sa ju rozhodnete predať, tak bude záležať od dvoch faktorov, aké veľké dane budete platiť. Prvým faktorom je, že ako dlho ste ju mali vo svojom vlastníctve alebo druhým, ako dlho ste ju mali vo svojom obchodnom majetku. Ak túto nehnuteľnosť máte v osobnom vlastníctve dlhšie ako 5 rokov a tiež ste ju nemali zaradenú v obchodnom majetku dlhšie ako 5 rokov, tak celý výnos z toho predaja bude oslobodený od dane. Ale ak takúto nehnuteľnosť predáte skôr ako za päť rokov od jej nadobudnutia, tak musíte rozdiel medzi nákupnou cenou a predajnou cenou zdaniť a zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne.

Rezidenčné nehnuteľnosti sú veľmi nelikvidné, t. z., že pokiaľ budete vlastniť byt a rozhodnete sa ho predať a získať peniaze, bude to trvať niekoľko týždňov alebo dokonca mesiacov, keď byt predáte a ďalšie týždne a mesiace, kým získate tie peniaze. Ale tento fakt môže byť pre nás malých investorov naopak výhodou. Ceny nehnuteľností môžu tiež klesnúť, ako to bolo počas finančnej krízy v roku 2008, ale práve preto, že predaj nehnuteľnosti je zložitým a relatívne drahým krokom, tak tie ťažkosti s predajom nám zabraňujú, aby sme podľahli panike a zo dňa na deň ten byt predali. Pokiaľ budeme investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak práve ten fakt, že musíme nehnuteľnosť predávať ťažšie a musíme na peniaze čakať dlhšiu dobu, nám zaručuje, že ten byt nepredáme v návale emócií a že ho budeme mať i pri tom odchode do dôchodku.

Ak sa rozhodnete kúpiť investičný byt, budete mať nad vašou investíciou vždy absolútnu a 100 % kontrolu a naviac, pokiaľ ste manuálne zručný, môžete dokonca hodnotu vašej investície zvýšiť tým, že si sami ešte niečo opravíte alebo dokonca urobíte kompletnú rekonštrukciu.

Zhrnutie

Keď teda zhrnieme všetky pre a proti investovania do nehnuteľností, tak zistíme následujúce: investície do nehnuteľností vám sľubujú výnos vyšší ako vám ponúkajú dôchodkové pripoistenia, investičné fondy alebo termínované vklady v bankách. Riziko investovania je pri nehnuteľnostiach nízke, nad vašou investíciou si udržujete absolútnu kontrolu a nehnuteľnosti vám tiež ponúkajú niekoľko daňových výhod. Keď sa rozhodnete investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak váš príjem bude pravidelný, stabilný a bude presahovať vaše výdavky, ale nikdy neprežijete eufóriu človeka, ktorý práve na burze zarobil 100 000 €, ale súčasne nezažijete ani to sklamanie, ktoré takýto človek prežije, keď rovnakých 100 000 € cez noc prerobí.