Čo to znamená pre prenajímateľa? Zvýši si daňové výdavky, tým si zníži daňový základ a nakoniec zaplatí menej na daniach a zostane mu viac v peňaženke.

Môže si prenajímateľ do výdavkov zahrnúť aj poplatok, ktorý sa hradí do fondu opráv?

Preddavky do fondu opráv preukázateľne uhradené vlastníkom prenajímaného bytu je možné považovať za výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov z prenájmu, a to bez ohľadu na skutočnosť, či prenajímaný byt je zahrnutý do obchodného majetku vlastníka prenajímaného bytu alebo v obchodnom majetku vlastníka prenajímaného bytu zahrnutý nie je. 

Link na celú odpoveď od finančnej správy nájdete na nasledujúcom linku:

https://podpora.financnasprava.sk/639339-V%C3%BDdavky-pri-pren%C3%A1jme-nehnute%C4%BEnosti-nezaradenej-do-obchodn%C3%A9ho-majetku-

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie. Ale existujú aj výnimky, kedy nezaplatíte na dani ani 1 cent a dokonca nemusíte ani podávať daňové priznanie. V tomto článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, lebo drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).

Príjem z prenájmu do výšky 500 € je oslobodený od dane z príjmov

Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 €) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Príklad:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné výdavky, ktoré ste mali počas zdaňovacieho obdobia. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 2.

Príklad: Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2 177,78 € [(4 900 : 5 400) x 2 400].

Ak nemáte povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte platiť ani daň

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2021 presiahne sumu 2 255,72 €, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (4 511,43 €).

Medzi zdaniteľné príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti – § 5
• príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu – § 6
• príjmy z kapitálového majetku – § 7
• ostatné príjmy – § 8

Poberali ste v roku 2021 materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské? Boli ste nezamestnaní a poberali ste podporu v nezamestnanosti? Ste dôchodca a poberáte starobný dôchodok alebo invalidný dôchodok? Tieto všetky príjmy sú oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú. Všetky príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1:  Prenajímateľ – dôchodca v roku 2021 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške 6 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa. Jeho celkové zdaniteľné príjmy boli 2 200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto prenajímateľ nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 2:  Prenajímateľka – mamička na materskej dovolenke v roku 2021 dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberala materskú vo výške 3 280 €.

Prenajímateľka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Materská je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Prenajímateľka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 800 €. Okrem toho žiadne iné príjmy nemal.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 2 300 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Prenajímateľ mal celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 300 €, čo je viac ako 2 255,72 €, preto je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 4:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanietypu B a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad č. 5:  Prenajímateľ v roku 2021 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 600 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 100 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže prenajímateľ dosiahol aj príjmy z prenájmu, zamestnávateľ nemôže zaňho vykonať ročné zúčtovanie. Celkové zdaniteľné príjmy z prenájmu a zo závislej činnosti mal vo výške 12 100 €, čo je viac ako 2 255,72 €, a preto musí prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.

Najviac ušetria manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu v súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.  

Príklad č. 1:  Manželia dôchodcovia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Ani jednému z manželov nevzniká povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 255,72 €.

Príklad č. 2:  Manželia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 3 200 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2021 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si rozdelili príjmy nasledovne, na manželku príjem vo výške 2 700 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Manžel si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Rodičovská dovolenka je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Manželka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2200 €, čo je menej ako 2 255,72 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Manželia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja manželia boli zamestnaní.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 500 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, obaja manželia nemusia podávať daňové priznanie a obaja manželia môžu požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Výdavky môžu znížiť základ dane až na nulu

Ktoré výdavky vám daniari uznajú, bude záležať od toho, či si danú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod.

Máte stres z daňového priznania?

Viete o tom, že s našou publikáciou „Dane a prenájom v praxi 2021“ dokážete ušetriť na daniach z prenájmu nehnuteľností niekoľko stovák eur ročne? Ešte máte chvíľu čas. Stiahnite si ju a pustite sa do čítania. Najlepšie tipy od ekonómov, audítorov aj realitných maklérov v kocke. Zoznámte sa s našim eBookom ešte dnes… tu kliknite.

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si určí vo svojom všeobecne záväznom nariadení podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky. Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:
   – daň z pozemkov,
   – daň zo stavieb (napr. dom, chata, garáž, drobná stavba…),
   – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (napr. garážové státie v suteréne).

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Daň z nehnuteľností zaplatená napríklad v januári 2022 je daň z nehnuteľností za rok 2022 nie za uplynulý rok. Ak by ste predali byt napríklad v júni 2022, na vrátenie alikvotnej časti od júla do decembra 2022 z už zaplatenej dane nemáte nárok, keďže sa v tomto prípade na zmeny, ktoré nastali počas roka, neprihliada.

Kto musí podať priznanie k dani z nehnuteľnosti

Ak kataster nehnuteľností povolil vklad do a vrátane 1. januára 2022, daňové priznanie podávajú vlastníci na rok 2022 najneskôr do 31. januára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v roku 2023. Pôvodný vlastník podáva priznanie označené ako čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a nový vlastník podáva priznanie označené ako priznanie alebo čiastkové priznanie daňovej povinnosti.

Príklad: Prenajímateľ kúpil byt v decembri 2021, ale vklad bol povolený:
a) 2. 1. 2022 (alebo neskôr)
b) 1. 1. 2022 alebo ešte v decembri 2021.

a) Daňové priznanie v tomto prípade stačí podať do 31. januára 2023, pričom rozhodnutie na zaplatenie dane za rok 2022 bude zaslané ešte predchádzajúcemu majiteľovi.

b) Daňové priznanie musí podať najneskôr do 31. januára 2022 a daň za rok 2022 už platí prenajímateľ ako nový vlastník.

To neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním. V tomto prípade by priznanie k dani z nehnuteľnosti mali podať do 30 dní po právoplatnosti dedičského konania.

Ak daňovníci nadobudli nehnuteľnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Pri zániku vlastníckych práv vydražením daňová povinnosť zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Príklad: Prenajímateľ zdedil byt a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti 20. 10. 2021. Do kedy musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?

Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. V praxi to znamená, že na podanie daňového priznania v tomto prípade máte 30 dní od 1. 11. 2021.

Výpočet a splatnosť dane z nehnuteľností na aktuálny rok

Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava. V niektorých prípadoch môže určiť správca dane rôzne pásma sadzby dane podľa atraktivity lokality.

Typy daňových priznaní k dani z nehnuteľností

Priznanie: označí daňovník, ktorý podáva správcovi dane v obci priznanie prvýkrát.

Čiastkové priznanie:  vypĺňa daňovník, ak už v predchádzajúcom období priznanie podal, ale vznikla mu nová daňová povinnosť (napr. nadobudol ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. využitia stavby, výmery či druhu pozemku alebo jeho vlastníctvo, správa, nájom či užívanie nehnuteľnosti zaniklo).

Dodatočné priznanie:  podáva daňovník v prípade, ak v priznaní neuviedol správne údaje.

Opravné priznanie: označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania. Na vyrubenie dane je rozhodujúce posledné podané opravné priznanie.

Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať na mestskom alebo obecnom úrade osobne alebo si ustanoviť zástupcu alebo ho zaslať poštou.

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní. Spomínaná dohoda spoluvlastníkov o ustanovení si zástupcu sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov; v tomto prípade priznanie podáva len jeden z manželov.

V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňovník daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti nepodáva, správca dane mu doručí rozhodnutie o vyrubenej dani automaticky do konca mája.  Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Ako vyplniť daňové priznanie k dani z nehnuteľností

Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel.

I. Oddiel – údaje o daňovníkovi (napríklad meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa, …). Tu daňovník vyznačí, či je fyzickou alebo právnickou osobou.

II. Oddiel – daň z pozemkov (údaje o daňovníkovi, informácie o pozemku – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera pozemku, druh pozemku, právny vzťah k pozemku, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti atď.).

III. Oddiel – daň zo stavieb – stavba slúžiaca na jeden účel, stavba slúžiaca na viaceré účely (údaje o daňovníkovi, informácie o stavbe – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera zastavanej plochy stavby, druh stavby, právny vzťah k stavbe, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

IV. Oddiel – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytových domoch (údaje o daňovníkovi, informácie o byte alebo nebytovom priestore – napr. katastrálne územie, číslo parcely, výmera podlahovej plochy bytu, právny vzťah k bytu, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

Príloha na zníženie alebo oslobodenie od dane (vyznačiť znakom x, ak si uplatňujete zníženie alebo oslobodenie od dane).

Prílohy k daňovému priznaniu

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností – príklad z praxe

Manželia si kúpili spoločne byt, ktorý bol zavkladovaný v katastri ako BSM. Kúpnu zmluvu podpísali 1. 3. 2021 a vklad do katastra bol povolený dňa 27. 3. 2021. V decembri 2021 sa rozhodli tento byt predať, a preto dňa 20. 12. 2021 podpísali so záujemcom o byt kúpno-predajnú zmluvu. Vklad do katastra bol povolený dňa 25. 1. 2022.

Za rok 2021 bola daň za byt vyrubená ešte predošlému vlastníkovi, ktorý ho vlastnil k 1. 1. 2021. Ten zaplatil daň za celý kalendárny rok 2021. Manželia prenajímatelia v decembri 2021 tento byt predali, ale keďže vklad bol povolený až 25. 1. 2022 a k 1. 1. 2022 ešte stále figurovali v katastri nehnuteľností ako vlastníci, budú musieť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. 1. 2022 za rok 2022. V ďalšom roku do 31. 1. 2023 budú musieť podať daňové priznanie za rok 2023, lebo na základe povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zo dňa 25. 1. 2022 im zaniklo vlastnícke právo k bytu z dôvodu predaja.

Obidve priznania k dani z nehnuteľnosti za rok 2022 a 2023 bude podávať manžel – prenajímateľ. Predpokladáme, že táto nehnuteľnosť bola ich prvá nehnuteľnosť v danom meste. K bytu neprislúcha žiaden iný nebytový priestor ako napr. garážové státie v bytovom dome a ani žiaden iný pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastavanej plochy bytového domu. Celková výmera podlahovej plochy bytu je 61,2 m2 (výmera všetkých miestností bytu plus výmera príslušenstva, napr. pivnica).

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2022 musia manželia vyplniť z dôvodu kúpy bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 27. 3. 2021. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Z dôvodu predaja tohto bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 25. 1. 2022 daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2023. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Predtým ako si ho prečítate, dám Vám ešte jednu otázku:

Spoliehate sa na dôchodok od štátu alebo investujete či už do nehnuteľností, akcií alebo iných druhov investícii, lebo populácia starne a môže sa stať, že nebude na dôchodky

Na Slovensku žije 5 449 270 obyvateľov, zlepšuje sa vybavenie domácností, populácia nezadržateľne starne a obyvateľstvo sa presúva do miest.

Ktoré fakty sú dôležité pre budúce dôchodky?

Na Slovensku je viac žien ako mužov, ženy žijú dlhšie

V populácii sa zvyšuje počet obyvateľov nad 65 rokov

Klesá podiel obyvateľov v produktívnom veku

Populačné starnutie sa prejavuje nárastom starších vekových skupín obyvateľstva a znižovaním počtu tých mladších. V uplynulých desiatich rokov sa počet ľudí v postproduktívnom veku zvýšil až o tretinu, presne z 12,7 na 17,1 percenta.

Ako produktívny vek sa označuje 15 – 64 rokov. Produktívna skupina obyvateľstva predstavuje v súčasnosti 67 percent populácie. Pred desiatimi rokmi to bolo ešte 72 percent a Slovensko bolo jednou z najmladších krajín Európy.

Populácia vo veku 0 – 14 rokov zaznamenala zlomkový percentuálny nárast v uplynulej dekáde, a to z 15,3 na 15,9 percenta.

Čo to znamená pre spoločnosť?

Tento trend má priamy vplyv na vývoj celej spoločnosti a bude pokračovať. Pre spoločnosť to znamená väčšie výdavky na dôchodky z prvého piliera a proti tomu početne zmenšujúcu sa skupinu ekonomicky aktívnej populácie, ktorá bude odvádzať podiely do priebežného financovania dôchodkového systému.

Čo to znamená pre budúcich dôchodcov?

Zaujímať sa o svoje peniaze. Naše rady sú jednoduché.Viac sa spoliehajte na seba. Pozrite sa, kde máte umiestnené úspory. Začnite si sporiť aj pomocou dobrovoľných príspevkov tak skoro, ako sa dá. Aj malé, no pravidelné sumy, dobre investované, prinášajú v dlhodobom horizonte významné zhodnotenie.

Ženy, ktoré sa dožívajú vyššieho veku ako muži, sú obzvlášť ohrozené chudobou. Ich priemerná mzda je nižšia ako u mužov, čiže aj ich dôchodok býva nižší a sú naň odkázané dlhšie.

https://www.asdss.sk/scitanie-obyvatelov-v-roku-2021-prezradilo-prve-vysledky

O tom, ako si vyberať 👍 správnych nájomníkov 👍, čo treba zisťovať pri telefonickom rozhovore, na čo sa treba zamerať pri obhliadke bytu a ktoré informácie treba preveriť následne po obhliadke a na ďalšie zaujímavé otázky sme odpovedali zakladateľovi Smart Life Clubu Tomášovi Pieružkovi. Ukážku z nášho online rozhovoru nájdete na tomto linku! https://smart-life.sk/video-jan-juricek-ako-na-problemovych-najomnikov/

VIDEO: Ján Juríček – Ako na problémových nájomníkov

Najzákladnejšou a najbežnejšou formou sporenia sú terminované vklady a vkladné knižky. No toto sporenie je dnes už nepostačujúce vzhľadom na aktuálny vývoj úrokových sadzieb. Omnoho vhodnejšou alternatívou sporenia je investovanie do podielových fondov alebo cenných papierov, no tu však treba počítať s rizikom. Investovanie bez rizika nenájdete, viete ho však eliminovať investovaním do nehnuteľností. Tie na hodnote nestrácajú, práve naopak, ich hodnota rastie. Môžete si to overiť aj v tomto článku: Aké budú ceny bytov na Slovensku? Pozrime sa na aktuálne možnosti investovania na realitnom trhu.

Prečo investovať do nehnuteľností?

Ak začnete investovať do nehnuteľností rátajte s tým, že si po určitom čase môžete každý mesiac prilepšiť o pasívny príjem. V prípade, že ste kúpili byt z hypotéky a ten prenajímate, nájom vám zaplatí hypotéku. Nájomcovia vám tak hypotéku splatia a vy s ňou nemusíte mať žiadne starosti. Pokiaľ si tam samozrejme že nenasťahujete zlého nájomníka. O tejto téme sme dokonca napísali veľmi úspešný ebook „ZLÝ NÁJOMNÍK“ nočná mora každého PRENAJÍMATEĽA (pozrieť ukážku). Cena samotných nehnuteľností stále rastie. Ak vlastníte byt, môžete sa tešiť. Byt v dobrej lokalite vo väčšom meste po pár rokoch určite predáte so zhodnotením. Majiteľ nehnuteľností môže takisto využívať daňové výhody. Tie sme zhrnuli v našom bestselleri „Dane a prenájom v praxi“ (pozrieť ukážku). V tomto prípade platí, že ak štát poskytuje nejaké úľavy, jednoznačne ich využite. Informovanosť je iba vaše plus, preto odložte bokom lenivosť a veľa sa vzdelávajte. Možno vám to o pár rokov prinesie ďalšie peniaze. Na rozdiel od investícii do akcií, alebo fondov, máte v prípade predaja nad cenou nehnuteľnosti plnú moc. Aj v tomto prípade je dobré držať sa aktuálneho vývoja trhu, no v konečnom dôsledku cenu určujete vy sami. 

Ako začať s investovaním?

Nikto od vás nečaká, že budete hneď na druhý deň, ako sa rozhodnete investovať, vedieť, ako najlepšie zhodnotiť svoje úspory. Na začiatok je dôležité poznať výšku kapitálu, s ktorou chcete ďalej pracovať. Zamestnať svoje peniaze je to najlepšie rozhodnutie, ktoré môžete spraviť. Ak si chcete zabezpečiť trvalo udržateľný výnos, máte dve možnosti. Buď budete investovať jednorazovo s vyšším vkladom, alebo budete využívať minimálne, ale pravidelné vklady. Ak už máte na svojom konte dostatok nasporených prostriedkov, investovať nie je problém. Preto sa môže často zdať, že bohatí veľmi rýchlo bohatnú ďalej. Aj tu platí, že najťažšie je zarobiť prvý milión, a potom to už ide. No nie je umenie zarábať, keď človek má z čoho zarábať. Preto si rozoberieme to, ako investovať aj napriek minimálnemu príjmu.

Investovanie s minimálnym vkladom

Ak s investovaním nemáte žiadne skúseností, nezúfajte. Nič nie je stratené. Do nehnuteľností môžete investovať aj napriek tejto nevýhode. Na to, aby ste investovali do realít, nemusíte mať na účte päťcifernú sumu. Môžete využiť možnosť investovať aj ako čiastkový investor. Dnes už existuje mnoho platforiem a spoločností, ktoré svojim klientom umožňujú podieľať sa na financovaní zahraničných realitných projektoch. Cieľom týchto spoločností je financovanie nehnuteľností s podrobnou projektovou dokumentáciou prostredníctvom stoviek až tisícok malých súkromných investorov. Táto forma je známa ako kolektívne investovanie a umožňuje vstup do sveta investícii aj s minimálnym príjmom. Mnohé slovenské banky vám budú ponúkať investovanie do nehnuteľnosti so vstupným vkladom iba 20 eur. Pri bankách však rátajte aj s poplatkami a nezabúdajte na to, že nemusíte dostať rovnaké podmienky ako pán, ktorý prišiel pred vami. Preto sa bankám radšej vyhnite. Nájdite si spoločnosť, ktorá sa venuje iba investovaniu. Budete mať istotu, že sa vyhnete mnohým zbytočným krokom, ktoré vás v banke stoja peniaze. Pri investičných spoločnostiach sa okrem toho, koľko rokov spoločnosť pôsobí na trhu, zamerajte aj na to, aké ročné výnosy garantuje. Ak sú to výnosy okolo desiatich percent, viete, že ste našli spoločnosť, prostredníctvom ktorej si svoje peniaze viete zhodnotiť. Vždy však zvážte riziko každej investície.

Hypotéky sú na minimách, využite to!

Ceny nehnuteľností rovnako ako celý finančný sektor podliehajú aktuálnym trhovým krivkám.  Riziko, že prídete o svoje úspory je síce minimálne, no aj v tomto prípade treba rátať s každým variantom. Nárast cien nehnuteľnosti môže spomaliť kríza. Posledný výraznejší prepad na trhu s nehnuteľnosťami bol zaznamenaný v roku 2009. Na to, aby ste investovali do nehnuteľností môžete jednak využiť spoločnosti, alebo ísť vlastnou cestou. V tomto prípade je dobrým pomocníkom hypotéka. Úrokové sadzby hypoték sú na historických minimách, aj s fixáciou úroku na desať rokov. No tento aspekt nebude trvať večne, úrokové sadzby budú v nasledujúcich rokoch len rásť. Preto ak máte možnosť vziať si hypotéku, vezmite si ju. Peniaze investujte do nehnuteľnosti a tú prenajímajte.  Pri hypotékach nemusí byť dlhšia doba splatnosti strašiakom. Kým v minulosti tvorila tristo eurová mesačná splátka polovicu priemernej mzdy, dnes tvorí jej tretinu. Nemusíte sa obávať, že na hypotekárnych úrokoch preplatíte, berte do úvahy najmä hodnotu peňazí, ktorá nikdy nie je stála. 

Splátky, poplatky, nedoplatky, inflácia

Pri investovaní vo všeobecnosti by ste nemali zabúdať na infláciu. Pri nehnuteľnostiach to platí rovnako, obzvlášť ak ste sa rozhodli ísť cestou prenajímania. Ak uvažujete o priemernej ročnej inflácii vo výške dvoch percent, za tridsať rokov by musela byť mesačná splátka dvojnásobná, aby si zachovala svoju niekdajšiu hodnotu. Prenajímanie je o to náročnejšie, pretože príjem z nájomného nie je vaším čistým príjmom. Výška mesačného nájomného by okrem iného mala pokryť aj platby za elektrinu, vodu či kúrenie. Do toho pripočítajte aj poplatky do fondu opráv a netreba zabúdať ani na ročnú daň z nehnuteľností, či poistenie alebo daň z príjmu. Iba peniaze, ktoré vám ostatú po splatení mesačnej splátky za hypotéku a energie, poistenie a dane, môžete považovať za váš pasívny príjem.

Príklad

Investor si vyhliadol byt v hodnote 120 000 €, chce požiadať o hypotéku vo výške 90 000 €, ručiť bude týmto bytom, splatnosť úveru plánuje na 25 rokov s fixáciou na 5 rokov, bonitu má priemernú. Keď som si to nahádzal do rôznych porovnávačov hypoték, tak mi vyšli najlepšie tieto banky (pozn: úver je bez poistenia).

Je len na vás, ktorou cestou sa rozhodnete ísť. Najjednoduchšie je, že svoje peniaze zveríte niekomu, kto v tom proste vie chodiť. No ide o vaše peniaze. Preto sa na milé slová určite nespoliehajte a preverujte si ľudí, s ktorými spolupracujete. V bankách vám veľmi radi nahovoria, že ničomu rozumieť nemusíte, pretože oni vám povedia, čo vám najviac vyhovuje. Neverte tomu. Nech už natrafíte na akúkoľvek ponuku, o svojich financiách rozhodujte vždy sami!

Alebo máte byt, ktorý ste prácne zrekonštruovali a chcete ho dať do prenájmu no obávate sa problémových nájomcov? Internet je plný odstrašujúcich príkladov nájomcov, ktorí na prvý pohľad vyzerali bezproblémovo, no zostala po nich spúšť a veľké finančné škody pre majiteľa prenajatej nehnuteľnosti.

Všetko je riešiteľné. No musíte na to myslieť vopred

Riešenia našťastie existujú. Prinášame vám ich v novom komplexnom e-booku, venovanom špeciálne problematike výberu nájomcov a riešenia problémových situácií aj s konkrétnymi vzormi zmlúv.

• Ako si preklepnúť nájomníka od hlavy až po päty?
• Čo sa ho pýtať v rámci telefonického hovoru ešte pred samotnou obhliadkou?
• Na čo nezabudnúť v rámci osobnej previerky záujemcu pri obhliadke?
• Aké sú legálne zdroje lustrácie budúceho potenciálneho nájomcu?
• Kde a akým spôsobom si záujemcu overiť?
• Na čo všetko myslieť a na čo dať pozor?
• Akým záujemcom dať stopku hneď na začiatku?

Múdry sa učí zo skúseností iných

Áno, je dôležité overiť si potenciálnych záujemcov z hľadiska ich príjmov, či statusu v zamestnaní, no to, že nájomca dobre zarába Vám nezaručí, že sa bude správať k Vášmu majetku ako k vlastnému. Životná situácia sa môže rýchlo zmeniť. Renomovaný manažér môže zanechať byt v horšom stave ako robotník na stavbe. Z milej rodiny s dieťaťom sa môže stať finančné bremeno, ktoré z bytu nedostanete. Ale práve na to, aby ste sa zbavili obáv a začali na svojej nehnuteľnosti zarábať sme zhrnuli všetky dostupné vedomosti, skúsenosti, tipy a dokumenty, ktoré Vám môžu ušetriť obrovské peniaze. V novom e-booku s príznačným názvom „Zlý nájomník – nočná mora prenajímateľa“ detailne rozoberáme všetky fázy – od filtrácie záujemcov, cez osobné stretnutia a obhliadky až po prípravu naozaj dobrých zmlúv. Samostatnou kapitolou je riešenie rôznych problémových situácií, ktoré už nastali. Ako ich vyriešiť, aká je legislatíva, aké možnosti. Ako sa domôcť svojich peňazí, alebo spravodlivosti.

Prevencia je lacnejšia než liečba. Aj skúsení prenajímatelia sa učia v procese a často sú postavení pred problémy, na ktoré neboli pripravení. My ich skúsenosti zbierame a prinášame Vám ich v našich publikáciách, aby ste sa chybám vyhli už na začiatku a podnikali v prenájme nehnuteľností efektívne. Ak ešte len začínate, alebo ste sa raz – či dvakrát popálili na zlej skúsenosti s nájomníkmi, určite si stiahnite našu najnovšiu publikáciu, ktorú sme chystali veľmi dlho, aby bola tým najpodrobnejším manuálom, ktorý je v súčasnosti jediným svojho druhu na Slovensku. Pamätajte, že najdrahší je Váš čas a nervy!

Neváhajte a objednajte si ju ešte dnes! Rýchlo, pohodlne a v uvádzacej cene priamo TU

Ak ešte váhate, prečítajte si ukážku TU

Čo v eBOOKu nájdete

Návod na to, ako odhadnúť nájomcu, ktoré signály jeho správania sledovať, ako ho lustrovať (16 legálnych zdrojov lustrácie) a v neposlednom rade 13 vzorových dokumentov, ktorými si posilníte svoju právnu istotu voči budúcim neplatičom. Dozviete sa, ako postupovať, keď už neplatiča v byte máte, ako vymáhať dlžné nájomné alebo ako dlžníka vysťahovať z vášho bytu. Komplexné zhrnutie problematiky na 79 stranách!

Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si určí vo svojom všeobecne záväznom nariadení podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky. Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:
   – daň z pozemkov,
   – daň zo stavieb (napr. dom, chata, garáž, drobná stavba…),
   – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (napr. garážové státie v suteréne).

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Daň z nehnuteľností zaplatená napríklad v januári 2021 je daň z nehnuteľností za rok 2021 nie za uplynulý rok. Ak by ste predali byt napríklad v júni 2021, na vrátenie alikvotnej časti od júla do decembra 2021 z už zaplatenej dane nemáte nárok, keďže sa v tomto prípade na zmeny, ktoré nastali počas roka, neprihliada.

Kto musí podať priznanie k dani z nehnuteľnosti

Ak kataster nehnuteľností povolil vklad do a vrátane 1. januára 2021, daňové priznanie podávajú vlastníci na rok 2021 najneskôr do 31. januára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v roku 2022. Pôvodný vlastník podáva priznanie označené ako čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a nový vlastník podáva priznanie označené ako priznanie alebo čiastkové priznanie daňovej povinnosti.

Príklad: Prenajímateľ kúpil byt v decembri 2020, ale vklad bol povolený:
a) 2. 1. 2021 (alebo neskôr)
b) 1. 1. 2021 alebo ešte v decembri 2020.

a) Daňové priznanie v tomto prípade stačí podať do 31. januára 2022, pričom rozhodnutie na zaplatenie dane za rok 2021 bude zaslané ešte predchádzajúcemu majiteľovi.

b) Daňové priznanie musí podať najneskôr do 31. januára 2021 a daň za rok 2021 už platí prenajímateľ ako nový vlastník.

To neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním. V tomto prípade by priznanie k dani z nehnuteľnosti mali podať do 30 dní po právoplatnosti dedičského konania.

Ak daňovníci nadobudli nehnuteľnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Pri zániku vlastníckych práv vydražením daňová povinnosť zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Príklad: Prenajímateľ zdedil byt a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti 20. 10. 2020. Do kedy musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?

Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. V praxi to znamená, že na podanie daňového priznania v tomto prípade máte 30 dní od 1. 11. 2020.

Výpočet a splatnosť dane z nehnuteľností na aktuálny rok

Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru (pri dani z bytov a nebytových priestorov) a sadzby dane. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo lodžia. Naopak pivnica sa do podlahovej plochy bytu započítava. V niektorých prípadoch môže určiť správca dane rôzne pásma sadzby dane podľa atraktivity lokality.

Typy daňových priznaní k dani z nehnuteľností

Priznanie: označí daňovník, ktorý podáva správcovi dane v obci priznanie prvýkrát.

Čiastkové priznanie:  vypĺňa daňovník, ak už v predchádzajúcom období priznanie podal, ale vznikla mu nová daňová povinnosť (napr. nadobudol ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena napr. využitia stavby, výmery či druhu pozemku alebo jeho vlastníctvo, správa, nájom či užívanie nehnuteľnosti zaniklo).

Dodatočné priznanie:  podáva daňovník v prípade, ak v priznaní neuviedol správne údaje.

Opravné priznanie: označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania. Na vyrubenie dane je rozhodujúce posledné podané opravné priznanie.

Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať na mestskom alebo obecnom úrade osobne alebo si ustanoviť zástupcu alebo ho zaslať poštou.

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. Túto skutočnosť je potrebné vyznačiť v príslušnom daňovom priznaní. Spomínaná dohoda spoluvlastníkov o ustanovení si zástupcu sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov; v tomto prípade priznanie podáva len jeden z manželov.

V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňovník daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti nepodáva, správca dane mu doručí rozhodnutie o vyrubenej dani automaticky do konca mája.  Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Ako vyplniť daňové priznanie k dani z nehnuteľností

Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel.

I. Oddiel – údaje o daňovníkovi (napríklad meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa, …). Tu daňovník vyznačí, či je fyzickou alebo právnickou osobou.

II. Oddiel – daň z pozemkov (údaje o daňovníkovi, informácie o pozemku – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera pozemku, druh pozemku, právny vzťah k pozemku, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti atď.).

III. Oddiel – daň zo stavieb – stavba slúžiaca na jeden účel, stavba slúžiaca na viaceré účely (údaje o daňovníkovi, informácie o stavbe – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera zastavanej plochy stavby, druh stavby, právny vzťah k stavbe, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

IV. Oddiel – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytových domoch (údaje o daňovníkovi, informácie o byte alebo nebytovom priestore – napr. katastrálne územie, číslo parcely, výmera podlahovej plochy bytu, právny vzťah k bytu, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

Príloha na zníženie alebo oslobodenie od dane (vyznačiť znakom x, ak si uplatňujete zníženie alebo oslobodenie od dane).

Prílohy k daňovému priznaniu

Najčastejšími prílohami k daňovému priznaniu z nehnuteľností sú rozhodnutie katastra o povolení vkladu, zmluvy o prevode nehnuteľností, osvedčenia o dedičstve, kolaudačné rozhodnutie, darovacie zmluvy, osvedčenie o priebehu dražby, alebo iný doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností – príklad z praxe

Manželia si kúpili spoločne byt, ktorý bol zavkladovaný v katastri ako BSM. Kúpnu zmluvu podpísali 1. 3. 2020 a vklad do katastra bol povolený dňa 27. 3. 2020. V decembri 2020 sa rozhodli tento byt predať, a preto dňa 20. 12. 2020 podpísali so záujemcom o byt kúpno-predajnú zmluvu. Vklad do katastra bol povolený dňa 25. 1. 2021.

Za rok 2020 bola daň za byt vyrubená ešte predošlému vlastníkovi, ktorý ho vlastnil k 1. 1. 2020. Ten zaplatil daň za celý kalendárny rok 2020. Manželia prenajímatelia v decembri 2020 tento byt predali, ale keďže vklad bol povolený až 25. 1. 2021 a k 1. 1. 2021 ešte stále figurovali v katastri nehnuteľností ako vlastníci, budú musieť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. 1. 2021 za rok 2021. V ďalšom roku do 31. 1. 2022 budú musieť podať daňové priznanie za rok 2022, lebo na základe povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zo dňa 25. 1. 2021 im zaniklo vlastnícke právo k bytu z dôvodu predaja.

Obidve priznania k dani z nehnuteľnosti za rok 2021 a 2022 bude podávať manžel – prenajímateľ. Predpokladáme, že táto nehnuteľnosť bola ich prvá nehnuteľnosť v danom meste. K bytu neprislúcha žiaden iný nebytový priestor ako napr. garážové státie v bytovom dome a ani žiaden iný pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastavanej plochy bytového domu. Celková výmera podlahovej plochy bytu je 61,2 m2 (výmera všetkých miestností bytu plus výmera príslušenstva, napr. pivnica).

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2021 musia manželia vyplniť z dôvodu kúpy bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 27. 3. 2020. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Z dôvodu predaja tohto bytu na základe vkladu do katastra zo dňa 25. 1. 2021 daňové priznanie k dani z nehnuteľností za rok 2022. Prílohou k daňovému priznaniu bude kópia rozhodnutia z katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie. Ale existujú aj výnimky, kedy nezaplatíte na dani ani 1 cent a dokonca nemusíte ani podávať daňové priznanie. V tomto článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, lebo drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).

Príjem z prenájmu do výšky 500 € je oslobodený od dane z príjmov

Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 €) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Príklad:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné výdavky, ktoré ste mali počas zdaňovacieho obdobia. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 2.

Príklad: Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2 177,78 € [(4 900 : 5 400) x 2 400].

Ak nemáte povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte platiť ani daň

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2020 presiahne sumu 2 207,10 €, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (4 414,20 €).

Medzi zdaniteľné príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti – § 5
• príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu – § 6
• príjmy z kapitálového majetku – § 7
• ostatné príjmy – § 8

Poberali ste v roku 2020 materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské? Boli ste nezamestnaní a poberali ste podporu v nezamestnanosti? Ste dôchodca a poberáte starobný dôchodok alebo invalidný dôchodok? Tieto všetky príjmy sú oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú. Všetky príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1:  Prenajímateľ – dôchodca v roku 2020 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške 6 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa. Jeho celkové zdaniteľné príjmy boli 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto prenajímateľ nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 2:  Prenajímateľka – mamička na materskej dovolenke v roku 2020 dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberala materskú vo výške 3 280 €.

Prenajímateľka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Materská je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Prenajímateľka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 800 €. Okrem toho žiadne iné príjmy nemal.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 2 300 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Prenajímateľ mal celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 300 €, čo je viac ako 2 207,10 €, preto je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 4:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanietypu B a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad č. 5:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 600 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 100 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže prenajímateľ dosiahol aj príjmy z prenájmu, zamestnávateľ nemôže zaňho vykonať ročné zúčtovanie. Celkové zdaniteľné príjmy z prenájmu a zo závislej činnosti mal vo výške 12 100 €, čo je viac ako 2 207,10 €, a preto musí prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.

Najviac ušetria manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu v súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.  

Príklad č. 1:  Manželia dôchodcovia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Ani jednému z manželov nevzniká povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 207,10 €.

Príklad č. 2:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 3 200 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2020 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si rozdelili príjmy nasledovne, na manželku príjem vo výške 2 700 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Manžel si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Rodičovská dovolenka je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Manželka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja manželia boli zamestnaní.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 500 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, obaja manželia nemusia podávať daňové priznanie a obaja manželia môžu požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Výdavky môžu znížiť základ dane až na nulu

Ktoré výdavky vám daniari uznajú, bude záležať od toho, či si danú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.

Máte stres z daňového priznania?

Viete o tom, že s našou publikáciou „Dane a prenájom v praxi“ dokážete ušetriť na daniach z prenájmu nehnuteľností niekoľko stovák ročne? Ešte máte chvíľu čas. Stiahnite si ju a pustite sa do čítania. Najlepšie tipy od ekonómov, audítorov aj realitných maklérov v kocke. Zoznámte sa s našim eBookom ešte dnes… tu kliknite.

Blíži sa marec, mesiac, kedy sa podávajú daňové priznania. Pre Vás, ak prenajímate nehnuteľnosť, to ale nemusí byť strašiak. Ako prví na Slovensku prinášame eBook zameraný na dane prenajímateľov. Konečne budete mať všetko vo vlastných rukách a už sa nenecháte oklamať vašim účtovníkom. Naučíte sa všetko o dani z príjmov z prenájmu.

Na trhu existuje veľa rôznych „guru“, ktorí Vám vysvetlia, aké dobré je investovanie do nehnuteľností, nič viac sa ale k tomu nedozviete. Nedozviete sa, že prenájom vlastnej nehnuteľnosti je dosť veľké riziko a že si vyžaduje skúsenosti, aby ste napokon nemuseli riešiť zdemolovaný byt, či neplatičov.

Nedozviete sa ani to, ako optimalizovať výdavky, čo všetko môže byť daňovo uznateľné a vôbec… nenaučia Vás ani podať si daňové priznanie, ani viesť evidenciu majetku a ani ostatné potrebné veci, v ktorých je takmer každý prenajímateľ začiatočník.

Chyba!

Šetrite už od začiatku. A vstúpte do biznisu pripravení na všetko! Práve preto sme napísali nie obyčajný e-book, slúžiaci len na zber e-mailových adries. Vytvorili sme kompletnú, naozaj hrubú príručku pre tých, ktorí to s prenájmom myslia vážne a chcú sa naučiť všetko, čo možno netušia ani ich účtovníčky. Buďte lepší ako realitní makléri! Veď ide o Vašu nehnuteľnosť!

Čo vás naučí eBook DANE A PRENÁJOM V PRAXI 2021?

• Naučíte sa viesť daňovú evidenciu, správne určiť, ktoré výdavky sú daňovo uznané a ktoré nie,
• kedy ide o technické zhodnotenie a kedy o opravy vašej nehnuteľnosti,
• zaradíte svoj byt do obchodného majetku, vypočítate si odpisy,
• urobíte si sami daňové priznanie,
• naučíte sa rôzne finty, ako si optimalizovať svoje dane a mnoho ďalšieho.

Skrátka – ponúkame Vám to najlepšie od realitných maklérov, ekonómov, audítorov, účtovníkov a právnikov v jednej publikácii, jedinej svojho druhu na Slovensku. Lebo chceme, aby ste začali naozaj zarábať a pochopili, že nehnuteľnosti sú jednoducho skvelá a takmer vždy zisková investícia.

Čo v eBooku nájdete?