Aké budú ceny bytov na Slovensku?

Budú sa ceny bytov zvyšovať alebo budú klesať?

Veľa ľudí si dnes vyčíta, že si pred desiatimi alebo pätnástimi rokmi nekúpili nejaký byt. Vtedy čakali, kým ceny bytov poklesnú. Niektorí z nich dokonca čakajú ešte aj dnes, zatiaľ čo im pomedzi prsty utekajú dobré investičné príležitosti. Na druhej strane boli odvážni ľudia – investori, ktorí si ten byt naopak kúpili. Medzi týmito investormi bolo veľa „obyčajných“ radových zamestnancov z rôznych firiem, ako aj učiteľov, úradníkov, podnikateľov. Rozdiel medzi týmito investormi a ľuďmi, ktorí teraz banujú, nebol ani vo vzdelaní, ani v kontaktoch, ani vo vedomostiach, ale v tom, že investori boli rozhodní, urobili ten krok a kúpili si nehnuteľnosť, zatiaľ čo sa tí iní nevedeli rozhodnúť.

Už v roku 2017, keď som predával svoj prvý byt, si veľa ľudí myslelo, že nehnuteľnosti sú veľmi drahé, dosiahli svoj vrchol, už nemajú kam rásť a že už budú len klesať, lebo príde kríza. Oni si radšej počkajú. Odvtedy ubehli 4 roky a ceny bytov stúpli o ďalších 30 %. A máme tu zas ten istý prípad. Investori, ktorí sa nebáli a kúpili si v roku 2017 byt, tak už 3 roky inkasujú nájomné, za tie 3 roky ich byt stúpol na cene o 30 % a už sú o 3 roky bližšie k tomu, že sa zbavia hypotéky. No a tí druhí ešte stále čakajú a hovoria, že ceny sú príliš vysoké a že musia už čoskoro klesnúť. Nikto nevie, čo sa stane za mesiac, za rok alebo za 10 rokov, nikto nemá tú vešteckú guľu, ktorá povie, že tento rok bude cena nehnuteľností rásť o 10 %, ale budúci rok už klesne o 20 %.

Spôsobí COVID-19 turbulenciu na realitnom trhu?

Jedno je však isté. Z dlhodobého hľadiska nie je pravdepodobné, že by sa hodnota nehnuteľnosti mala rapídne znížiť. Áno, nejaké turbulencie určite nastanú, či už budú spôsobené krízou alebo momentálne vírusovým ochorením COVID-19. Dnes už s určitosťou viem na základe historických dát povedať, že rast hodnoty nehnuteľností v poslednom storočí kopíroval rast miezd a inflácie. Preto si dovolím tvrdiť, že pokiaľ porastú mzdy a ceny (inflácia), určite porastú aj ceny nehnuteľností.

Centrálne banky nielen v Európskej únii, ale aj v USA zachraňujú momentálne svoje hospodárstva, ekonomiku, pracovné miesta a pumpujú tam peniaze, len aby ekonomika prežila. Odkiaľ sú tieto peniaze? Tlačia ich centrálne banky, a potom uvoľňujú do obehu. No čím viac peňazí je v obehu, tým rýchlejšie rastú ceny a teda rastie aj inflácia. Peniaze na účtoch strácajú vďaka tomu svoju hodnotu. No investor vie, že nehnuteľnosti si držia svoju hodnotu, aj keď inflácia rastie.

Dosť bolo teórie. Pozrime sa teraz na overené dôkazy z histórie, ktoré uvádza Národná banka Slovenska na svojej stránke. V nasledujúcich tabuľkách si najskôr predstavíme vývoj priemerných cien bytov a domov na Slovensku, potom sa pozrieme na vývoj priemerných cien bytov v rôznych krajoch Slovenska a nakoniec si ukážeme, ako rástli ceny 1-izbových, 2-izbových, 3-izbových a 4-izbových bytov na Slovensku. Index rastu cien nehnuteľností budeme porovnávať s indexom cien nehnuteľností z roku 2002, ktorý sme si zvolili za svoj základ a priradíme mu hodnotu 100. Medziročná zmena bude vyjadrená v percentách, kde plusové hodnoty budú predstavovať prírastok ceny nehnuteľnosti oproti minulému roku a mínusové hodnoty zas úbytok ceny nehnuteľnosti oproti minulému roku.

1. Vývoj cien bytov a rodinných domov na Slovensku (rok 2002 = 100)

WordPress Data Table Plugin

Z tabuľky môžete vidieť, že tak byty ako aj rodinné domy rástli rýchlejšie ako inflácia. Z tabuľky vidíme, že priemerná cena bytu za m² sa na Slovensku v roku 2002 pohybovala na úrovni 602 € a v roku 2020 dosiahla výšku až 2.052 €/m², čo znamená, že za posledných 18 rokov sa hodnota bytov strojnásobila, narástla 3,41 krát v porovnaní s rokom 2002. Keby ste si čisto hypoteticky kúpili byt na Slovensku v roku 2002 za 30.000 € (áno, nemali sme eurá, ale slovenské koruny), jeho hodnota by v roku 2020 bola 102.300 €.

Čo by sa stalo, keby sme si tých istých 30.000 € nechali doma v hotovosti? Vplyvom inflácie by hodnota týchto peňazí klesla na 18.469 € reálnej hodnoty z roku 2002. Vy by ste síce stále mali doma svojich 30.000 € v hotovosti, ale reálne by ste si mohli v obchode kúpiť tovar a služby v porovnaní s rokom 2002 už len za 18.469 €, keďže ceny tovarov a služieb sa zvýšili 1,6243 krát v porovnaní s týmto rokom.

2. Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku podľa krajov (rok 2002 = 100)

WordPress Data Table Plugin

WordPress Data Table Plugin

Z tabuliek vidíme, že najviac zdražili nehnuteľnosti v Žilinskom kraji, kde sa byty predávali 3,25 krát drahšie v porovnaní s rokom 2002, potom v Trnavskom kraji to bolo 3,23 krát drahšie, v Prešovskom kraji 3,20 krát, v Bratislavskom kraji to bolo „len“ 2,99 krát, v Košickom kraji 2,87 krát, v Banskobystrickom kraji 2,78 krát, v Nitrianskom kraji 2,63 krát a najmenej zdražili nehnuteľnosti v Trenčianskom kraji, „len“ 2,31 krát v porovnaní s rokom 2002.

3. Vývoj cien bytov na Slovensku podľa veľkosti (rok 2002 = 100)

WordPress Data Table Plugin

Myslím, že to bolo hneď jasné, že jednoizbové byty budú rásť najrýchlejšie. Je po nich najväčší dopyt. V roku 2020 sme museli zaplatiť štyrikrát viac za jednoizbový byt, ako keby sme ho kupovali v roku 2002. Ostatné byty s počtom izieb 2 a viac narástli približne trojnásobne v porovnaní s rokom 2002.

Záver

Nech už sa na to pozeráte z akejkoľvek strany, čísla nám hovoria jasne. Či už to bol 3-izbový byt alebo 1-izbový byt, v Trenčianskom alebo Prešovskom kraji, byt alebo dom, v dlhodobom horizonte hodnota nehnuteľnosti rástla rýchlejšie ako inflácia. Overili sme si, že investovanie do nehnuteľností je dobrý spôsob na zhodnotenie financií a navyše s minimálnym rizikom.

(aktualizované dňa 23. 2. 2021)