Oplatí sa prenajímať byt? Budú o 10 rokov ceny bytov vyššie?

Moje meno je Ján Juríček, prvýkrát som privoňal k prenajímaniu nehnuteľností už v roku 2005 v Írsku, kde som si vyskúšal, aké je to byť prenajímateľom. Prenajal som si trojizbový dom za 890 €, v jednej izbe som býval a zvyšné 2 izby som ďalej prenajímal za 900 €. Môj prvý zisk z prenájmu vo výške 10 € mesačne a ušetrené náklady na bývanie v hodnote 450 € mesačne odštartovali moju cestu k finančnej slobode. Vtedy som ani len netušil, že existuje nejaká finančná sloboda. S ňou som sa zoznámil až neskôr. Dovtedy to bol len klasický systém Pokus – Omyl.

Začalo ma to baviť až tak, že v máji 2007 som sa rozhodol pre kúpu svojho prvého investičného bytu. Bol to 3 izbový byt v novostavbe na Hrachovej ulici v Bratislave. Dokončený bol na jeseň 2008 a už v novembri som zinkasoval prvé nájomné. Všetko bolo super, no len dovtedy, kým na dvere nezaklopala svetová finančná kríza.

Čo sa stalo potom a ako sa mi z toho všetkého podarilo vykľučkovať?

Tak rýchlo ako môj prvý nájomník prišiel, tak rýchlo aj odišiel. Našťastie v zmluve o sprostredkovaní prenájmu bytu bol nasledovný odsek: “V prípade, ak klient realitnej kancelárie odíde z predmetu nájmu skôr ako do jedného roka, realitná kancelária sa zaväzuje zabezpečiť ďalšieho nájomníka za tých istých nájomných podmienok bezplatne zo strany prenajímateľa, ak ho o to prenajímateľ požiada.”

Samozrejme, že som aj požiadal. Však som bol na míle vzdialený od Bratislavy (stále som bol v Írsku). Nemal som čas hľadať nového nájomníka, lietať každý týždeň domov a ukazovať potencionálnym záujemcom byt. Na to som mal predsa realitku, ktorej som zaplatil províziu 600 € ešte pri prvom sprostredkovaní nájmu. Mňa by to stálo podstatne viac peňazí, času a hlavne nervov, keď sa tak teraz na to spätne pozerám s odstupom času. A dokonca do dvoch týždňov som už mal byt obsadený novými nájomníkmi, ktorí zostali u mňa bývať až do roku 2017, kedy som byt nakoniec predal.

No späť ku kríze a rokom 2008/2009. Ešte som sa ani nezačal tešiť zo svojej prvej vlastnej investičnej nehnuteľnosti a už som mal hlavu v smútku. Prvý úder mi kríza zasadila v podobe straty zamestnania a tým mi začali prvé stresy… Ako budem teraz splácať svoju hypotéku, z čoho budem žiť, čo ak mi nájomník odíde? Zrazu som mal hlavu plnú ďalších otáznikov. Čo keby som predal byt? A bolo by po starostiach. Bol by som zrazu slobodný, bez záväzkov, s ľahkou hlavou. To nebol zlý nápad dovtedy, kým som nezistil na internete, že za koľko sa pohybujú ceny novostavieb v danej lokalite. Skoro som omdlel. Však môj byt stratil na cene už 25% a technicky by som prišiel až o 40 000 €, ak by som predaj zrealizoval hneď. To by bola drahá škola.

Nepredal som, zarobil som… Áno, oplatilo sa mi prenajímať byt a ceny bytov boli o 10 rokov vyššie.

A v tomto sú reality super! vy, aj keby ste chceli, nedokážete zrealizovať predaj v priebehu pár minút alebo hodín, ako je to pri iných investíciach, napríklad pri akciách. Pri realitách je tá likvidita, schopnosť premeniť sa na peniaze, podstatne nižšia, a to ma zachránilo. Nielenže som neprišiel o 40 000 €, keď som sa rozhodol byt v roku 2009 nepredať, ale na predaji som dokonca zarobil, lebo som byt predal so slušným ziskom, ale až v roku 2017, keď sa ceny vyhupli na nové maximá. A popri zisku z predaja bytu, ktorý bol mimochodom celý oslobodený od dane, som počas celých 9 rokov prenajímania pravidelne každý mesiac inkasoval nájomné.

Bez práce som nebol ešte ani týždeň a už som si našiel novú a dokonca s vyššou mzdou ako pred tým. Ako bežal čas, podarilo sa mi splatiť hypotéku a už som sa o svoj príjem z prenájmu nemusel deliť s bankou, ale celý išiel do môjho vrecka. Spolu s úsporami, ktoré som si odkladal pravidelne z výplaty, som dokázal nasporiť celkom slušnú sumu a v roku 2005 som si zadovážil ďalšiu nehnuteľnosť. Ale tentoraz už žiadne hlavné mesto. To bolo pre mňa náročné na správu, keďže moje trvalé bydisko bolo od Bratislavy vzdialené 150 km. Čiže nové kritérium bolo nie viac ako 30 km od môjho bydliska, aby sa mohli o moje nehnuteľnosti starať aj moji rodičia, v prípade potreby urobiť obhliadku s potencionálnymi nájomníkmi alebo zabezpečiť menšie opravy.

Zrazu som mal tri príjmy. Z práce, z prenájmu bytu v Bratislave a z prenájmu druhého bytu. Pomaly, ale isto, sa to začalo rozbiehať. V roku 2006 som rovno kúpil ďalšie 2 byty. Toto bola výhodná kúpa, dnes oba byty majú hodnotu vyššiu o viac ako 50 % v porovnaní s cenou, za ktorú som ich vtedy nakúpil. A čo je ďalšie veľké plus, nezabúdajme na pravidelný mesačný pasívny príjem vo forme inkasovaného nájomného.

Dnes mám vo svojom portfóliu niekoľko nehnuteľností, o ktoré sa starám sám za pomoci svojej rodiny. Vsetko ohľadom prenájmu si riešim sám od hľadania nájomníkov, spisovania zmlúv, upratovania po skončení nájomnej zmluvy, riešenia problémov a opráv až po účtovníctvo a daňové priznanie. Musím povedať, že konečne robím niečo, čo ma veľmi baví. Niekedy je to náročné, keď sa nakopí viac problémov naraz, napríklad končí nájomná zmluva a nájomník sa rozhodne odísť a popri tom sa v inom byte pokazí práčka a v ďalšom tiež treba niečo opraviť… Ale to sa nestáva často. No a potom, keď všetko šlape ako švajčiarske hodinky, keď vám pípa niekoľkokrát do mesiaca sms o prijatom nájme na váš účet, tak ten pocit je na nezaplatenie. Konečne môžem robiť to, čo ma baví, čo chcem, kedy chcem a s ľuďmi, s ktorými chcem. Môj pasívny príjem dokáže pokryť všetky moje výdavky a ešte dokážem aj ušetriť. Áno som finančne slobodný, môžem zostať doma a nič nerobiť. Nič nerobiť je fajn, ale po čase vám to začne prekážať. Bude to nuda. Človek musí mať pocit, že je na tomto svete užitočný, nie sa len tak bezcielne ponevierať. Preto som sa aj ja pustil do budovania tejto stránky a písania ebooku. Robí mi to radosť a napĺňa ma to.

Tak si to zhrňme. Nemal som bohatých rodičov. Nevyhral som milióny. A predsa som sa stal už vo svojich 36. rokoch finančne slobodným vďaka investovaniu do nehnuteľností.

Ale kde som sa to všetko naučil? V škole? Študoval som na Ekonomickej univerzite v Bratislave na Fakulte hospodárskej informatiky odbor Účtovníctvo a audítorstvo. Vzdelanie mi síce dalo veľa, ale o investičných nehnuteľnostiach a prenajímaní sa tam vôbec nehovorilo. Našťastie existoval kurz o investovaní do nehnuteľností, ktorý som úspešne absolvoval a ten ma posunul do úplne inej dimenzie. Odvtedy som mal oči na stopkách, začal som sledovať ceny nehnuteľností, porovnával ceny prenájmov v rôznych lokalitách ku cenám nehnutelností a čítal veľa o prenajímaní, realitách, investíciach. Vrelo doporučujem prečítať si na začiatok knihu Roberta T. Kiyosakiho: Bohatý otec, chudobný otec (kto je lenivý, tak si môže vypočuť audioknihu na youtube na tomto linku) alebo sa pozrite na tento blog: https://www.mrmoneymustache.com/

Z oboch zdrojov získate mnoho cenných informácií, ktoré vám otvoria oči a začnete sa pozerať na život z úplne iného pohľadu, ako sa to stalo mne. Najskôr začnete byť hladní po informáciach, potom po nehnuteľnostiach a nakoniec po pocite finančnej slobody. A zo srdca vám prajem, aby sa vám to splnilo čo najskôr. Ja vám v tom pomôžem, či už pridávaním hodnotných článkov v mojom blogu, alebo ebookom, v ktorom opíšem všetko, čím si budete musieť prejsť počas prenajímania zo strany daní. Ukážem vám tipy a finty, ktoré používam ja na optimalizáciu svojich daní. Aj bez ekonomického vzdelania budete schopní viesť daňovú evidenciu, zaradiť nehnutelnost do obchodného majetku, vypočítať odpisy a vyplniť daňové priznanie.

So mnou to zvládnete…