Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľností za rok 2020

Ako neplatiť daň z prenájmu bytu

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie. Ale existujú aj výnimky, kedy nezaplatíte na dani ani 1 cent a dokonca nemusíte ani podávať daňové priznanie. V tomto článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, lebo drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”).

Príjem z prenájmu do výšky 500 € je oslobodený od dane z príjmov

Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 €) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Príklad:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si prenajímateľ vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné výdavky, ktoré ste mali počas zdaňovacieho obdobia. Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 2.

Príklad: Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2 177,78 € [(4 900 : 5 400) x 2 400].

Ak nemáte povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte platiť ani daň

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2020 presiahne sumu 2 207,10 €, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (4 414,20 €).

Medzi zdaniteľné príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti – § 5
• príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu – § 6
• príjmy z kapitálového majetku – § 7
• ostatné príjmy – § 8

Poberali ste v roku 2020 materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské? Boli ste nezamestnaní a poberali ste podporu v nezamestnanosti? Ste dôchodca a poberáte starobný dôchodok alebo invalidný dôchodok? Tieto všetky príjmy sú oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú. Všetky príjmy, ktoré sú od dane oslobodené, sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1:  Prenajímateľ – dôchodca v roku 2020 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške 6 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa. Jeho celkové zdaniteľné príjmy boli 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto prenajímateľ nie je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 2:  Prenajímateľka – mamička na materskej dovolenke v roku 2020 dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberala materskú vo výške 3 280 €.

Prenajímateľka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Materská je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Prenajímateľka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 800 €. Okrem toho žiadne iné príjmy nemal.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 2 300 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Prenajímateľ mal celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2 300 €, čo je viac ako 2 207,10 €, preto je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 4:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanietypu B a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad č. 5:  Prenajímateľ v roku 2020 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 600 €. Okrem toho mal aj príjmy zo závislej činnosti vo výške 12 000 €.

Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 100 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže prenajímateľ dosiahol aj príjmy z prenájmu, zamestnávateľ nemôže zaňho vykonať ročné zúčtovanie. Celkové zdaniteľné príjmy z prenájmu a zo závislej činnosti mal vo výške 12 100 €, čo je viac ako 2 207,10 €, a preto musí prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.

Najviac ušetria manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu v súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.  

Príklad č. 1:  Manželia dôchodcovia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Ani jednému z manželov nevzniká povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 207,10 €.

Príklad č. 2:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 3 200 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2020 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si rozdelili príjmy nasledovne, na manželku príjem vo výške 2 700 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Manžel si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, prenajímateľ nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka si vyčíslila sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Rodičovská dovolenka je od príjmov oslobodená a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňa. Manželka mala celkové zdaniteľné príjmy vo výške 2200 €, čo je menej ako 2 207,10 €, preto nie je povinná podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:  Manželia v roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja manželia boli zamestnaní.

Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 500 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 0 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Keďže suma zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností bola 0 €, obaja manželia nemusia podávať daňové priznanie a obaja manželia môžu požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Výdavky môžu znížiť základ dane až na nulu

Ktoré výdavky vám daniari uznajú, bude záležať od toho, či si danú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.

Máte stres z daňového priznania?

Viete o tom, že s našou publikáciou „Dane a prenájom v praxi“ dokážete ušetriť na daniach z prenájmu nehnuteľností niekoľko stovák ročne? Ešte máte chvíľu čas. Stiahnite si ju a pustite sa do čítania. Najlepšie tipy od ekonómov, audítorov aj realitných maklérov v kocke. Zoznámte sa s našim eBookom ešte dnes… tu kliknite.