Investovanie do realít – stávka na istotu!

Snažíte sa zhodnotiť svoje peniaze? Nezabúdajte na to, že úrokové sadzby pri sporiacich účtoch sú momentálne pod úrovňou inflácie. V praxi to znamená, že za dvadsať rokov môžete prísť až o polovicu svojich úspor. Práve na základe tohto faktu odborníci predpokladajú, že investovanie sa stane bežnou súčasťou domácností. Pri investovaní však platí, že čím skôr začnete, tým skôr si budete môcť užívať výhody, ktoré s investovaním prichádzajú. Ako by teda mala vyzerať vaša investícia aj napriek nízkemu príjmu?

Najzákladnejšou a najbežnejšou formou sporenia sú terminované vklady a vkladné knižky. No toto sporenie je dnes už nepostačujúce vzhľadom na aktuálny vývoj úrokových sadzieb. Omnoho vhodnejšou alternatívou sporenia je investovanie do podielových fondov alebo cenných papierov, no tu však treba počítať s rizikom. Investovanie bez rizika nenájdete, viete ho však eliminovať investovaním do nehnuteľností. Tie na hodnote nestrácajú, práve naopak, ich hodnota rastie. Môžete si to overiť aj v tomto článku: Aké budú ceny bytov na Slovensku? Pozrime sa na aktuálne možnosti investovania na realitnom trhu.

Prečo investovať do nehnuteľností?

Ak začnete investovať do nehnuteľností rátajte s tým, že si po určitom čase môžete každý mesiac prilepšiť o pasívny príjem. V prípade, že ste kúpili byt z hypotéky a ten prenajímate, nájom vám zaplatí hypotéku. Nájomcovia vám tak hypotéku splatia a vy s ňou nemusíte mať žiadne starosti. Pokiaľ si tam samozrejme že nenasťahujete zlého nájomníka. O tejto téme sme dokonca napísali veľmi úspešný ebook „ZLÝ NÁJOMNÍK“ nočná mora každého PRENAJÍMATEĽA (pozrieť ukážku). Cena samotných nehnuteľností stále rastie. Ak vlastníte byt, môžete sa tešiť. Byt v dobrej lokalite vo väčšom meste po pár rokoch určite predáte so zhodnotením. Majiteľ nehnuteľností môže takisto využívať daňové výhody. Tie sme zhrnuli v našom bestselleri „Dane a prenájom v praxi“ (pozrieť ukážku). V tomto prípade platí, že ak štát poskytuje nejaké úľavy, jednoznačne ich využite. Informovanosť je iba vaše plus, preto odložte bokom lenivosť a veľa sa vzdelávajte. Možno vám to o pár rokov prinesie ďalšie peniaze. Na rozdiel od investícii do akcií, alebo fondov, máte v prípade predaja nad cenou nehnuteľnosti plnú moc. Aj v tomto prípade je dobré držať sa aktuálneho vývoja trhu, no v konečnom dôsledku cenu určujete vy sami. 

Ako začať s investovaním?

Nikto od vás nečaká, že budete hneď na druhý deň, ako sa rozhodnete investovať, vedieť, ako najlepšie zhodnotiť svoje úspory. Na začiatok je dôležité poznať výšku kapitálu, s ktorou chcete ďalej pracovať. Zamestnať svoje peniaze je to najlepšie rozhodnutie, ktoré môžete spraviť. Ak si chcete zabezpečiť trvalo udržateľný výnos, máte dve možnosti. Buď budete investovať jednorazovo s vyšším vkladom, alebo budete využívať minimálne, ale pravidelné vklady. Ak už máte na svojom konte dostatok nasporených prostriedkov, investovať nie je problém. Preto sa môže často zdať, že bohatí veľmi rýchlo bohatnú ďalej. Aj tu platí, že najťažšie je zarobiť prvý milión, a potom to už ide. No nie je umenie zarábať, keď človek má z čoho zarábať. Preto si rozoberieme to, ako investovať aj napriek minimálnemu príjmu.

Investovanie s minimálnym vkladom

Ak s investovaním nemáte žiadne skúseností, nezúfajte. Nič nie je stratené. Do nehnuteľností môžete investovať aj napriek tejto nevýhode. Na to, aby ste investovali do realít, nemusíte mať na účte päťcifernú sumu. Môžete využiť možnosť investovať aj ako čiastkový investor. Dnes už existuje mnoho platforiem a spoločností, ktoré svojim klientom umožňujú podieľať sa na financovaní zahraničných realitných projektoch. Cieľom týchto spoločností je financovanie nehnuteľností s podrobnou projektovou dokumentáciou prostredníctvom stoviek až tisícok malých súkromných investorov. Táto forma je známa ako kolektívne investovanie a umožňuje vstup do sveta investícii aj s minimálnym príjmom. Mnohé slovenské banky vám budú ponúkať investovanie do nehnuteľnosti so vstupným vkladom iba 20 eur. Pri bankách však rátajte aj s poplatkami a nezabúdajte na to, že nemusíte dostať rovnaké podmienky ako pán, ktorý prišiel pred vami. Preto sa bankám radšej vyhnite. Nájdite si spoločnosť, ktorá sa venuje iba investovaniu. Budete mať istotu, že sa vyhnete mnohým zbytočným krokom, ktoré vás v banke stoja peniaze. Pri investičných spoločnostiach sa okrem toho, koľko rokov spoločnosť pôsobí na trhu, zamerajte aj na to, aké ročné výnosy garantuje. Ak sú to výnosy okolo desiatich percent, viete, že ste našli spoločnosť, prostredníctvom ktorej si svoje peniaze viete zhodnotiť. Vždy však zvážte riziko každej investície.

Hypotéky sú na minimách, využite to!

Ceny nehnuteľností rovnako ako celý finančný sektor podliehajú aktuálnym trhovým krivkám.  Riziko, že prídete o svoje úspory je síce minimálne, no aj v tomto prípade treba rátať s každým variantom. Nárast cien nehnuteľnosti môže spomaliť kríza. Posledný výraznejší prepad na trhu s nehnuteľnosťami bol zaznamenaný v roku 2009. Na to, aby ste investovali do nehnuteľností môžete jednak využiť spoločnosti, alebo ísť vlastnou cestou. V tomto prípade je dobrým pomocníkom hypotéka. Úrokové sadzby hypoték sú na historických minimách, aj s fixáciou úroku na desať rokov. No tento aspekt nebude trvať večne, úrokové sadzby budú v nasledujúcich rokoch len rásť. Preto ak máte možnosť vziať si hypotéku, vezmite si ju. Peniaze investujte do nehnuteľnosti a tú prenajímajte.  Pri hypotékach nemusí byť dlhšia doba splatnosti strašiakom. Kým v minulosti tvorila tristo eurová mesačná splátka polovicu priemernej mzdy, dnes tvorí jej tretinu. Nemusíte sa obávať, že na hypotekárnych úrokoch preplatíte, berte do úvahy najmä hodnotu peňazí, ktorá nikdy nie je stála. 

Splátky, poplatky, nedoplatky, inflácia

Pri investovaní vo všeobecnosti by ste nemali zabúdať na infláciu. Pri nehnuteľnostiach to platí rovnako, obzvlášť ak ste sa rozhodli ísť cestou prenajímania. Ak uvažujete o priemernej ročnej inflácii vo výške dvoch percent, za tridsať rokov by musela byť mesačná splátka dvojnásobná, aby si zachovala svoju niekdajšiu hodnotu. Prenajímanie je o to náročnejšie, pretože príjem z nájomného nie je vaším čistým príjmom. Výška mesačného nájomného by okrem iného mala pokryť aj platby za elektrinu, vodu či kúrenie. Do toho pripočítajte aj poplatky do fondu opráv a netreba zabúdať ani na ročnú daň z nehnuteľností, či poistenie alebo daň z príjmu. Iba peniaze, ktoré vám ostatú po splatení mesačnej splátky za hypotéku a energie, poistenie a dane, môžete považovať za váš pasívny príjem.

Príklad

Investor si vyhliadol byt v hodnote 120 000 €, chce požiadať o hypotéku vo výške 90 000 €, ručiť bude týmto bytom, splatnosť úveru plánuje na 25 rokov s fixáciou na 5 rokov, bonitu má priemernú. Keď som si to nahádzal do rôznych porovnávačov hypoték, tak mi vyšli najlepšie tieto banky (pozn: úver je bez poistenia).

Je len na vás, ktorou cestou sa rozhodnete ísť. Najjednoduchšie je, že svoje peniaze zveríte niekomu, kto v tom proste vie chodiť. No ide o vaše peniaze. Preto sa na milé slová určite nespoliehajte a preverujte si ľudí, s ktorými spolupracujete. V bankách vám veľmi radi nahovoria, že ničomu rozumieť nemusíte, pretože oni vám povedia, čo vám najviac vyhovuje. Neverte tomu. Nech už natrafíte na akúkoľvek ponuku, o svojich financiách rozhodujte vždy sami!