Investovanie do nehnuteľností

Prenajimatelia.sk

Prečo sa oplatí investovať do nehnuteľností?

Ľudia čoraz častejšie kupujú byty, aby ich prenajali. Už dávno vedia, že malý byt zhodnotí ich úspory lepšie ako banka. Možno ste už aj Vy o tom počuli, ale viac informácií o investovaní do nehnuteľností ste nikde nenašli. Preto som sa rozhodol urobiť túto stránku, aby som Vám priniesol čo najviac informácií o prenajímaní, a to nielen pre začiatočníkov, ale aj pre ostrieľaných prenajímateľov.

Na úvod by som sa Vás rád opýtal: „Keby som teraz prišiel za Vami a dal by som Vám na výber z dvoch možností, že buď Vám dám dnes 1 cent a každý deň ho budem zdvojnásobovať po dobu 30 dní alebo Vám dám hneď na ruku 1 milión euro. Čo by ste si vybrali?“

Väčšina ľudí si v duchu vypočíta, že z 1 centu budú 2 centy na druhý deň, potom 4 centy na tretí, 8 centov na štvrtý, 16 centov na piaty deň, 32 centov na 6 deň, 64 centov na 7 deň, a po troch týždňoch budú mať nasporené len 10 485,76 €, tak si rýchlo vyberú druhú možnosť a vezmú si ten jeden milión euro. Vysmiati prídu domov, vezmú si do rúk kalkulačku a zistia, že urobili veľkú chybu. Na konci 30. dňa mohli mať v rukách vyše 5 miliónov, konkrétne neuveriteľných 5 368 709,12 €, z jedného jediného centu, ktorý sa každý deň zdvojnásoboval.

Teraz sa isto pýtate, že ako to súvisí s investovaním do bytov?

S investovaním do bytov je to podobné. Nespraví z Vás za noc milionára, ale postupne, pomaly, ale isto, bez veľkého rizika a systematicky si týmto začnete vytvárať finančnú rezervu, ktorú v budúcnosti môžete použiť na skorší odchod do dôchodku, tak ako sa chystám ja. Bude to dostatok na to, aby ste sa nemuseli pri odchode do dôchodku strachovať z čoho budete žiť, a bude to tiež dostatok na to, aby ste mohli žiť spokojný život bez starostí o peniaze.


peniaze

Dôchodkový pilier

Penzia je ďaleko, radšej sa na ňu pripravte! Nedávno sa v médiach písalo, že druhý dôchodkový pilier stojí na vratkých základoch. Dôvodom je vraj to, že časť dôchodkových fondov v prvom polroku 2018 prerobila. Ďalší problém je, že dôchodcov pribúda. Faktom totiž je, že pre ustavične rastúci počet dôchodcov bude v konečnom dôsledku pracovať čoraz menej ľudí. Podľa Štatistického úradu SR máme už dnes vyše milióna starobných dôchodcov a zjednodušene povedané, na jedného starobného dôchodcu pripadá momentálne dva a pol pracujúceho človeka. V roku 2070 bude podľa kvalifikovaných odhadov na jedného dôchodcu pracovať už iba 1,5 človeka. Už z toho je jasné, že prvý pilier, tak ako ho poznáme dnes, nemá šancu takúto záťaž utiahnuť. Obavy z vratkých základov dôchodkového systému sú potom opodstatnené.

Vklady na účte

Niektorí z Vás si povedia, však my si pravidelne odkladáme svoje úspory na vkladový účet. Budeme mať finančnú rezervu do dôchodku. Vklady na účte? Áno sú bezpečné, ale zatiaľ stratové. Momentálne sa pohybujú od 0,01 % po 1,00 %, kde tá horná hranica býva samozrejme vykúpená rôznymi „háčikmi“, ako napríklad musíte mať ešte otvorený osobný účet a platiť zaň rôzne poplatky od výmyslu sveta a v konečnom dôsledku možno ešte viac prerobíte. Takže pri dvojpercentnej inflácii to znamená, že Vaše vklady reálne prerábajú. Napriek tomu na nich Slováci držia 33,5 miliardy eur (údaj z októbra 2018) a tendencia je rastúca. Sporitelia naposledy videli kladný reálny úrok na prelome rokov 2016 a 2017.

Finančné trhy a fondy

Slováci majú v podielových fondoch zhruba osem percent finančného majetku. Kým pred dvoma rokmi sa darilo najmä akciám rozvíjajúcich sa trhov, v roku 2018 väčšina investorov na finančných trhoch prerobila. Hlavnou výhodou fondov je, že sú veľmi dobre zákonom regulované, ich bezpečnosť je na vysokej úrovni, ale zároveň je výnos znížený o poplatky pre správcu. Panika a okamžitý výber z fondov po každom poklese hodnoty totiť vedú iba k stratám.

Investovanie do nehnuteľností

V posledných 10 rokoch alebo lepšie povedané po roku 2008 bola výnosnosť nehnuteľností rozprávková. Niektoré nehnuteľnosti, ktoré sa ešte v roku 2015 predávali za niekoľko tisíc eur, majú teraz dvojnásobnú hodnotu. A za tú dobu vyrástla dokonca hodnota i tých nehnuteľností, o ktoré pôvodne nebol veľký záujem. My síce nemôžeme počítať s tým, že by ceny nehnuteľností rástli i naďalej o nejakých 20 % ročne a musíme dokonca skôr očakávať spomalenie a dokonca krátkodobú stagnáciu trhu, ale ak sa budú i naďalej ceny nehnuteľností pohybovať rovnakým smerom a rýchlosťou ako je tomu v zahraničí, tak môžeme očakávať ročný nárast hodnoty nehnuteľností niekde medzi 5 až 10 %.

Ďalšou výhodou pri investovaní do nehnuteľností je úverová páka, ktorá vyjadruje Vašu schopnosť ovládať nejaký majetok prostredníctvom požičaných peňazí. Pokiaľ budete kupovať nehnuteľnosť, môžete zaplatiť peniazmi v hotovosti alebo si ich požičať od banky. A ak si budete chcieť kúpiť byt za 100 000 €, bude vám stačiť povedzme, že 20 000 €. A práve to je tá úverová páka. Kupujete byt v hodnote 100 000 €, a ten následne budete prenajímať a tým budete získavať každý mesiac príjem v podobe inkasovaného nájomného, ale zo svojho vlastného vrecka zaplatíte len 20 %. Dvadsiatimi percentami teda ovládate 100 % Vašej investície. A to môžete ako priemerný občan urobiť práve iba pri nehnuteľnosti.

Pri porovnávaní investičných možností nesmieme tiež zabúdať na daňové dopady. Ak si dnes kúpite nehnuteľnosť, jej hodnota vzrastie a Vy sa ju rozhodnete predať, tak bude záležať od dvoch faktorov, aké veľké dane budete platiť. Prvým faktorom je, že ako dlho ste ju mali vo svojom vlastníctve alebo druhým, ako dlho ste ju mali vo svojom obchodnom majetku. Ak túto nehnuteľnosť máte v osobnom vlastníctve dlhšie ako 5 rokov a tiež ste ju nemali zaradenú v obchodnom majetku dlhšie ako 5 rokov, tak celý výnos z toho predaja bude oslobodený od dane. Ale ak takúto nehnuteľnosť predáte skôr ako za päť rokov od nadobnutia, tak musíte rozdiel medzi nákupnou cenou a predajnou cenou zdaniť a zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne.

Rezidenčné nehnuteľnosti sú veľmi nelikvidné, t. z., že pokiaľ budete vlastniť byt a rozhodnete sa ho predať a získať peniaze, bude to trvať niekoľko týždňov alebo dokonca mesiacov, keď byt predáte a ďalšie týždne a mesiace, kým získate tie peniaze. Ale tento fakt môže byť pre nás malých investorov naopak výhodou. Ceny nehnuteľností môžu tiež klesnúť, ako to bolo počas finančnej krízy v roku 2008, ale práve preto, že predaj nehnuteľnosti je zložitým a relatívne drahým krokom, tak tie ťažkosti s predajom nám zabraňujú, aby sme podľahli panike a zo dňa na deň ten byt predali. Pokiaľ budeme investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak práve ten fakt, že musíme nehnuteľnosť predávať ťažšie a musíme na peniaze čakať dlhšiu dobu, nám zaručuje, že ten byt nepredáme v návale emócií a že ho budeme mať i pri tom odchode do dôchodku.

Ak sa rozhodnete kúpiť investičný byt, budete mať nad Vašou investíciou vždy absolútnu a 100 % kontrolu a naviac, pokiaľ ste manuálne zručný, môžete dokonca hodnotu vašej investície zvýšiť tým, že si sami ešte niečo opravíte alebo dokonca urobíte kompletnú rekonštrukciu.

Zhrnutie

Keď teda zhrnieme všetky pre a proti investovania do nehnuteľností, tak zistíme následujúce: investície do nehnuteľností Vám sľubujú výnos vyšší ako Vám ponúkajú dôchodkové pripoistenia, investičné fondy alebo termínované vklady v bankách. Riziko investovania je pri nehnuteľnostiach nízke, nad Vašou investíciou si udržujete absolútnu kontrolu a nehnuteľnosti Vám tiež ponúkajú niekoľko daňových výhod. Keď sa rozhodnete investovať do rezidenčných nehnuteľností, tak váš príjem bude pravidelný, stabilný a bude presahovať Vaše výdavky, ale nikdy neprežijete eufóriu človeka, ktorý práve na burze zarobil 100 000 €, ale súčasne nezažijete ani to sklamanie, ktoré takýto človek prežije, keď rovnakých 100 000 € cez noc prerobí.

Príklad

Povedzme, že sa Vám myšlienka kúpiť si investičný byt zapáčila a rozmýšľate, akým spôsobom zistíte, či sa Vám to vôbec oplatí. Vysvetlíme si to ešte na jednoduchom príklade z praxe.

Pozreli ste si niekoľko inzerátov na internete, boli ste na niekoľkých obhliadkách, stretli ste sa už s niekoľkými maklérmi a nakoniec ste si vybrali jeden byt v menšom meste neďaleko od Vás. Je to dvojizbový byt, kuchynská linka je zachovalá, kúpeľka je zrekonštruovaná, treba už len vymeniť staré okná za nové plastové a položiť plávajúcu podlahu. Cena, za ktorú sa tento byt ponúka je 60 000 € , lokalita je dobrá a občianska vybavenosť komplexná.

Nelenili ste a zistili ste si, koľko by Vás stála nová podlaha a okná, koľko nábytok a spotrebiče, keďže byt sa predáva nezariadený. Od makléra ste zistili, za koľko sa prenajímajú byty v tejto lokalite a od predávajúceho, koľko musí mesačne platiť zálohy správcovi bytového domu, za plyn, elektriku, internet, káblovú televíziu a za ďalšie služby. S Vašim finančným poradcom ste vybrali spoločne banku, ktorá by Vám bola ochotná požičať 80 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, čiže 48 000 €, pri ročnej úrokovej miere 1,20 % s dobou fixácie na 3 roky a s dobou splácania na 30 rokov.

V nasledujúcich tabuľkách môžete vidieť orientačný výpočet výnosnosti investície do kúpy 2-izbového bytu, kúpeného za účelom prenájmu.








Z uvedených tabuliek vyplýva, že ak by ste takýto byt našli a túto nehnuteľnosť by ste kúpili za účelom investovania, zúročili by ste svoje investované finančné prostriedky úrokom 8,12 % p. a., čo je v porovnaní s úrokmi ponúkanými na termínovaných vkladoch niekoľkonásobne vyššie, čiže by ste svoje peniaze zhodnotili omnoho lepšie. A nezabúdajte aj na ten fakt, že ceny nehnuteľností stále rastú a neskôr, ak by ste sa rozhodli svoj byt predať, dostali by ste zaň omnoho viac ako zaň zaplatíte dnes.

Pre úplnosť informácií Vás musím ešte upozorniť na skutočnosť, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha daňovej povinnosti. V prípade, ak sa rozhodnete zahrnúť nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, je možné uplatniť si širšiu škálu výdavkov, okrem iného aj úroky z poskytnutého úveru, odpisy a platby do fondu opráv. Ale o tom už niekedy na budúce.