Ako kúpiť investičný byt?

Kúpa bytu na prenájom

Kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote. Ruku na srdce, koľko nehnuteľností ste si už kúpili? Väčšina ľudí sa k tomuto rozhodnutiu odhodlá raz za život, niektorí dvakrát, ale sú aj takí, ktorí sa k tomuto kroku ani neodhodlajú a bývajú po celý život u svojich rodičov v hoteli mama alebo v prenájme.

A potom sú ľudia, ktorí si kúpia jednu nehnuteľnosť, začnú ju prenajímať, zapáči sa im to, neskôr si kúpia ešte jednu, časom ďalšiu, a postupne si takto začnú budovať svoje investičné portfólio, ktoré im bude prinášať pasívny príjem v podobe inkasovaného nájomného a navyše hodnota investovaných peňazí im bude rásť, keďže ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte priemerne rastú rýchlejšie ako inflácia.

Nehnuteľnosti sú pomerne jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné. Rekordne nízke úroky hypoték už presvedčili nejedného človeka stať sa investorom. Základom úspechu je kúpa nehnuteľnosti v dobrej lokalite, ktorá aj v prípade neočakávaných otrasov na trhu bude schopná napríklad prenájmom udržiavať aspoň návratnosť jej hodnoty.

Je rozdiel medzi kúpou bytu na bývanie a kúpou bytu na investíciu?

Byt na bývanie väčšinou spĺňa vyššie nároky a prispôsobuje sa našim požiadavkám. Byt ako investícia by sa mal prispôsobiť potrebám budúceho nájomcu. Lokalita, lokalita a ešte raz lokalita. Musíme sa vžiť do kože nájomníka. Aký byt by sme asi potrebovali, keby sme hľadali prenájom? Určite by sme ho chceli mať blízko svojej práce, najlepšie v rámci toho istého mesta, výhodou je blízkosť zastávky mestskej hromadnej dopravy, rozvinutá infraštruktúra, občianska vybavenosť.

Čiže ak je v meste dostatok pracovných príležitostí, sú tu univerzity, školy, miesta pre kultúrne a športové vyžitie, nízka kriminalita (pozrite si Mapy trestných činov v Slovenskej republike za rok 2020), máme vysokú šancu si rýchlo nájsť vhodného nájomcu do nášho investičného bytu. Najlepšie sa prenajímajú jednoizbové a dvojizbové byty, keďže väčšina nájomníkov pochádza z radov jednotlivcov, poprípade mladých bezdetných párov, ktorí si chcú najskôr nasporiť a až potom kúpiť vlastné bývanie.

Začnite hľadaním vhodného bytu na internete

Ale ešte predtým si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hladáte. Asi hlavným kritériom bude cena, potom lokalita a od toho sa bude odvíjať všetko ostatné. Osobne odporúčam byty, ktoré majú už kompletnú rekonštrukciu za sebou, lebo vám to ušetrí mnoho času a môžete čím skôr začať prenajímať. Ale pozor, nie je rekonštrukcia ako rekonštrukcia. Sledujte jej kvalitu, lebo sa môže stať, že použitý lacný materiál vydrží iba pár rokov. No ak by ste natrafili na starý byt s výhodnou cenou, kde po prirátaní nákladov za rekonštrukciu a strateného zisku z prenajímania by vám vyšli lepšie čísla, neváhajte a vrhnite sa do toho.

Zoznámte sa s realitnými portálmi. Je ich veľa, ale stačí vám, keď sa zameráte na TOP 4 realitné portály, medzi ktoré nepochybne patria:

1. Bazos.sk
2. Nehnutelnosti.sk
3. Topreality.sk
4. Reality.sk

Na začiatok si pozrite ponuku nehnuteľností, ktoré budú vyhovovať vašim podmienkam. Ak vás niečo zaujme, dohodnite si schôdzku s maklérom, poprípade s vlastníkom nehnuteľnosti, ak byt predáva bez realitky. Všetky realitné portály, ktoré som uviedol vyššie, okrem Bazos.sk, majú možnosť uložiť si vyhľadávanie. Toto vám ušetrí neskutočne veľa času. Ak niekto pridá inzerát, ktorý bude vyhovovať vašim kritériam vyhľadávania (napr. Trenčín, 2 izbový byt, do 75 000 €, kompletná rekonštrukcia…), tak vám automaticky príde z realitného portálu email, v ktorom budú uvedené všetky inzeráty, ktoré prešli vašim sitom. Poradím vám. Keď budete zadávať svoje kritéria pre vyhľadávanie, nechoďte až príliš do hĺbky. Mohlo by sa vám stať, že prídete o zaujímavú ponuku, ktorá neprešla vašim prísnym sitom, len preto, že ste chceli byt s rozlohou nad 50 m².

Prvé stretnutie s maklérom

Nechajte najskôr hovoriť makléra. Väčšinou sú to ľudia komunikatívni a veľa prezradia nielen o nehnuteľnosti, ale častokrát aj o pikošky o majiteľovi. Poučte ho o svojej predstave, ak sa vám prvý byt nebude páčiť, môže sa stať, že maklér bude mať v zálohe ešte iný byt, ktorý zatiaľ nebol nikde inzerovaný.

Na čo sa zamerať počas obhliadky

Určite si všímajte už okolie domu, autobusové zastávky, mieru frekventovanosti okolitých ciest, obchody, služby. Ďalej venujte pozornosť samotnému domu, ako na vás pôsobí, ale aj či je zateplený, má balkóny, či sú vymenené vchodové dvere, či fungujú elektronické zvončeky, výťah, či sa zamykajú vchodové dvere alebo sú v objekte nainštalované kamery. Či bude mať váš nájomník kde parkovať. Ďalej ako je vchod udržiavaný, či je tam čisto, či svietia žiarivky.

Tiež sa nezabudnite spýtať makléra na platby spojené s užívaním bytu, aj na to, aké bývajú zvyčajne po ročnom vyúčtovaní nedoplatky či preplatky za teplo a teplú vodu. Zistite, či bytový dom spláca nejaký úver, ak áno, tak v akej výške a aké dlhé obdobie bude musieť ešte splácať, pretože tieto náklady sa vás budú priamo dotýkať počas celého tohto obdobia. Pýtajte sa na dodávateľov – napríklad káblová televízia, internet.

V byte sa pozerajte na celok aj detaily. V akom stave sú podlahy, steny, okná, radiátory, kuchynská linka, kúpeľka, WC.

Dobrá realitná kancelária vám zistí aj informácie o predpokladanom vývoji v danej lokalite, aby sa vám nestalo, že o pol roka vám pred domom vyrastie výrobná fabrika alebo ďalšia výšková budova.

Pýtajte sa aj na susedské a medziľudské vzťahy v dome. Isto nebudete mať záujem o byt vo vchode, kde žije niekoľko neprispôsobivých rodín alebo kde sa susedia nevedia dohodnúť ani na tom, kedy bude najbližšia schôdza vlastníkov bytov. Rovno sa môžete spýtať aj ochotnej susedky. Poviete jej, že si tu plánujete kúpiť byt a chceli by ste sa informovať, ako sa tu žije, akí sú susedia a tak. Nechajte ju hovoriť a možno sa dozviete niečo, čo sa vám maklér snažil zatajiť. Možno aj to, čo je skutočná príčina predaja tohto bytu.

Ja si zvyknem pozrieť dané okolie ešte aj vo večerných hodinách, či tam nie je náhodou moc rušno, či sa tam nezbiehajú rôzne individuá a podobne. Potom sa sem vrátim aj ráno a zažijem si ranné zápchy a dopravu v okolí. Lepšie je raz vidieť a zažiť to na vlastnej koži, ako stokrát počuť.

Postup pri kúpe bytu

Konečne ste si vybrali z toho veľkého množstva ponúk ten váš byt, ktorý splnil všetky vaše kritéria. Čo bude potom nasledovať?

1. V prvom rade si preklepnem všetkých vlastníkov bytu, ťarchy a vecné bremená z listu vlastníctva na stránke https://www.katasterportal.sk/kapor/
2. Uzavriem s realitnou kanceláriou rezervačnú zmluvu a zložím rezervačný poplatok
3. Ak nebudem mať dostatok vlastných zdrojov, požiadam banku o hypotekárny úver, ktorá mi ho schváli, lebo už pred tým som sa informoval a robil si prieskum, kde je najvýhodnejšia hypotéka pre mňa
4. Uzavriem kúpnu zmluvu s predávajúcim. Podpíšem návrh na vklad. Záložné zmluvy podpisuje ešte súčasný majiteľ, úverové zmluvy podpisujem ja.
5. Maklér vloží spolu s návrhom na vklad na kataster najskôr záložné zmluvy a následne kúpne zmluvy. Ten by mal povoliť vklad do 30 dní, ak bude všetko v poriadku.
6. Na základe protokolu o odovzdaní bytu preberiem byt od súčasného majiteľa, kde sa odpíšu stavy všetkých meračov energií a následne sa prihlásim ako nový vlastník na bytovom družstve, uzavriem zmluvy s dodávateľmi energií (elektrika, plyn).
7. Byt si hneď poistím – poistenie bytu a domácnosti.
8. Akonáhle dostanem vyrozumenie od elektrární o prihlásení na odber a budem mať odberné miesto, nahlásim to na RTVS.
9. Vyplním a podám daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára kalendárneho roka, ak mi vznikla daňová povinnosť 1. januára tohto kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom som byt kúpil. Napríklad, ak som kúpil byt v marci 2019, daňová povinnosť mi vznikla 1. 1. 2020 a daňové priznanie musím podať najneskôr do 31. 1. 2020.

Záver

Investovanie do nehnuteľností z vás nespraví milionára za noc. Je to postupný proces kupovania bytov – budovania si svojho portfólia, ktoré budete mať v držbe niekoľko rokov, desaťročí a počas celej tejto doby budete poberať príjmy v podobe inkasovaného nájomného. Je to jedna z najjednoduchších foriem investovania rozšírená medzi ľuďmi, keďže nehnuteľnosti sú zrozumiteľné, ak nie najzrozumiteľnejšie zo všetkých druhov investícii.