Ako rýchlo prenajať byt?

10 pravidiel ako úspešne prenajať byt

Ak ste si kúpili svoj prvý investičný byt a chystáte sa ho prenajímať, ste na správnej adrese. Určite máte hlavu plnú otázok, na čo si treba pri prenájme bytu dávať pozor, čoho sa treba vyvarovať, na čo nesmiete zabudnúť a ako maximalizovať výnos z prenájmu. Aby sa vám vaša investícia vyplatila, potrebujete zabezpečiť celoročnú obsadenosť prenajímaného bytu. Ideálne by bolo, keby váš nájomník nikdy neodišiel a prenajímal si váš byt dlhodobo niekoľko rokov. Vtedy vám odpadnú náklady na neobsadenú nehnuteľnosť – ušlý zisk, nemusíte riešiť ani províziu zo sprostredkovanie prenájmu a odpadnú vám aj starosti typu, či by nebolo vhodné byt znovu vymaľovať alebo nadmerne opotrebovaný nábytok vymeniť za nový.

1. Zariadený byt prenajmete rýchlejšie

Drvivá väčšina nájomcov na Slovensku hľadá viac byty, ktoré sú už zariadené – vybavené nábytkom a spotrebičmi. Prenajímatelia sa tomuto trendu prispôsobili, keďže viac ako 90 % všetkých nehnuteľností sa prenajíma zariadených. Za zariadený byt sa považuje byt, v ktorom sú k dispozícii aspoň základné kusy nábytku ako posteľ, šatníková skriňa, sedačka, televízor, kuchynská linka vrátane spotrebičov, kuchynský stôl so stoličkami a práčka. Štandardom je aj káblová televízia a internet. Samozrejme, že prenajmete aj nezariadený byt, len si budete musieť trošku dlhšie počkať. A vy predsa nechcete čakať o nič dlhšie, ako je potrebné. Čas sú peniaze. Byty v pôvodnom stave so starším nábytkom sa prenajímajú tiež ťažšie.

2. Malé byty idú na dračku

Jednoizbové a dvojizbové byty sa v dobrej lokalite prenájmu za pár dní, zatiaľ čo domy a veľké byty musia na svojho potencionálneho nájomcu čakať niekedy aj mesiac. Je to spôsobené tým, že väčšinou si prenajímajú byty jednotlivci a mladé páry, ktorým stačí jednoizbový alebo dvojizbový byt. Ten je v porovnaní s väčším bytom alebo domom podstatne lacnejší, čo zvyčajne zaváži pri výbere. Ťažšie je prenajať aj luxusný byt vo vysokom štandarde, ktorý je kompletne zariadený a má aj parkovacie miesto. Tie si väčšinou prenajímajú firmy pre svojich zahraničných manažérov.

3. Viac inzerátov je skôr na škodu

Na začiatku som nemal žiadne skúsenosti s hľadaním nájomníka, preto som všetko zveril do rúk realitnej kancelárii. Vybral som si dve s dobrými referenciami a ktorá prišla s nájomníkom ako prvá, tá dostala províziu. Neskôr, keď už som vedel, ako to chodí, hľadal som si nájomníka sám. Keď internet ešte nebol až tak rozšírený, využíval som inzerciu v regionálnych novinách.

Ale teraz si vystačím už len s internetom. Jeden inzerát dávam na bazos.sk (zadarmo) a druhý na nehnutelnosti.sk (poplatok za uverejnenie je 12 € / 60 dní). Ak by sa vám málilo, ešte môžete inzerovať na topreality.sk alebo reality.sk. Toto sú top 4 realitné portály s najväčšou sledovanosťou. Ale pozor, veľké množstvo inzerátov na tú istú nehnuteľnosť majú za následok nedôveru a pochybnosti potenciálnych nájomcov, ktorí to vnímajú tak, že byt sa nedá prenajať a majiteľ skúša všetko možné.

Text inzerátu by mal byť pútavý a zároveň jednoduchý, bez akéhokoľvek zavádzania. Základom inzerátu je prvý dojem a ten tvorí najmä vizuálny dojem z fotografií. Dajte si na fotkách záležať a pridajte ich namenej 10. Dobrá fotka je viac ako tisíc slov.

**NOVÉ** Prenájmem luxusný 2 izb. byt v centre Trnavy

VIRTUALNA PREHLIADKA: https://prenajimatelia.sk/byt-tt

Ponúkam na prenájom krásny 2 izbový byt v Trnave situovaný v samom srdci mesta Trnava. Byt o výmere 56 m2 sa nachádza na 1. nadzemnom poschodí bytového domu s výťahom.

Dispozične je byt veľmi dobre riešený, pozostáva z predsiene, z priestrannej obývacej izby moderne otvorenej s kuchyňou, samostatnej spálne, z kúpeľne s murovaným sprchovacím kútom a samostatného WC.

Byt je novostavba, má francúzske plastové okná, balkón a plávajúcu podlahu v celom byte. Je tu nová kuchynská linka spravená na mieru, krásna murovaná kúpeľňa, závesné WC s podomietkovým systémom, podlahové kúrenie, bezpečnostné exteriérové dvere.

Byt je slnečný s pekným výhľadom. Prenajíma sa kompletne zariadený so spotrebičmi a môže sa využívať aj ako kancelária.

V blízkosti sa nachádza úplná občianska vybavenosť, obchody, zdravotné stredisko, reštaurácie, autobusová zastávka, školy.

Mesačné nájomné je vo výške 600 € vrátane energií a parkovného v podzemnej garáži.

Peňažná kaucia je vo výške 600 €.

4. Byt musí byť pred obhliadkou uprataný a vyčistený

Prvotný dojem si kupujúci vytvára hneď pri vstupe do bytu, ktorý môže nájomcu prilákať alebo odpudiť. Každý zdravý človek vníma priestor nielen očami, ale aj čuchom a sluchom. Je rozdiel, keď vkročíte do bytu, kde krásne rozvoniava napríklad vôňa vonnej sviečky, ako keď sa ocitnete v miestnosti, kde sa pred chvíľou dovyprážali rezne. Absolútnym základom však je, aby bo ponúkaný byt dôkladne vyčistený a uprataný. Takýto byt nevytvára stresové situácie a pohybuje sa v ňom bezpečne a plynulo.

5. Home staging zvýši atraktivitu bytu

Home staging je proces prípravy nehnuteľnosti na prenájom, bez rekonštrukcie a finančne náročnejších úprav. Využívajú sa pritom znalosti z estetiky, interiérového dizajnu a psychológie. Home staging dokáže zvýšiť atraktivitu nehnuteľnosti a tým aj výšku nájomného.

Pod home stagingom si môžeme predstaviť úkony, ako:

• správne usporiadanie nábytku a vybavenia,
• zdôraznenie pozitívnych vlastností bytu,
• nasmerovanie záujemcu o prenájom na tieto pozitívne vlastností bytu,
• výber a kombinácia farieb v interiéri,
• správne využitie súčasného nábytku a doplnkov,
• vytvorenie dokonalého prvého dojmu z bytu,
• vytvorenie záujmu o byt.

6. Nájomná zmluva – čo je napísané, to je dané

Ak ste našli vhodného záujemcu, dohodnite sa s ním na podmienkach a uzavrite nájomnú zmluvu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Obetujte tých pár eúr navyše a nechajte si zmluvu vypracovať právnikom aspoň pri vašom prvom prenájme. Neriskujte, lebo sa môže stať, že zbehlý nájomca vám nájde chybu v zmluve a nebude váhať ani minútu, aby ju využil vo svoj prospech a vám zostali len nedoplatky na nájomnom a energiách. Zmluvu podpíšte len na dobu určitú a maximálne na 1 rok. V prípade spokojnosti na oboch stranách ju môžete predĺžiť. Vypýtajte si peňažnú kauciu (depozit), ktorá bude slúžiť na úhradu prípadných nedoplatkov na nájomnom, úhradu škôd spôsobených nájomcom a úhradu nedoplatkov na energiách.

7. Končí vám nájomná zmluva – nečakajte

Nečakajte s hľadaním nového nájomníka, až kým pôvodný nájomník odíde. Ja sa informujem minimálne mesiac pred uplynutím doby nájmu, či nájomník má záujem o predĺženie nájomnej zmluvy. Ak nie, potom aktívne hľadám nového záujemcu tak, aby sa nasťahoval ihneď po odchode pôvodného nájomcu. Vďaka tomu je obsadenosť mojich bytov, ktoré takýmto spôsobom prenajímam, celoročná.

8. Najľahšie prenájmete byt v auguste

Najlepší čas na prenájom bytov je august. Vtedy väčšina študentov hľadá prenájom pred začiatkom školského roka. Okrem študentov si vtedy hľadajú prenájmy aj rodiny s deťmi, ktoré taktiež čakali na koniec školského roka, aby sa mohli nerušene presťahovať a neovplyvnili tým dochádzku svojich detí do školy. Naopak najslabšie mesiace na prenájom sú koniec kalendárneho roka – november, december a koniec školského roka – jún, júl. Preto sa oplatí plánovať koniec doby nájmu na august, pokiaľ je samozrejme to možné.

9. Prenajímate na čierno? To radšej vôbec!

Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu.

Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa? Vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi zostanú oči pre plač.

10. Daňové povinnosti

Nezabudnite sa prihlásiť na daňovom úrade, že prenajímate byt a v daňovom priznaní odviesť daň z prenájmu bytu.

• Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote hrozí mu pokuta od 60 eur až do 20 000 eur.
• Ak daňovník nepodá daňové priznanie v ustanovenej lehote – pokuta od 30 eur až do 16 000 eur.
• Ďalej mu hrozí pokuta, ak uvedie v daňovom priznaní alebo dodatočnom daňovom priznaní daň, ktorá je nižšia ako daň, ktorú mal v daňovom priznaní uviesť.
• A nakoniec musí doplatiť dorúbenú daň spolu s úrokom z omeškania, o ktorú si krátil svoju daňovú povinnosť.

Bonusové pravidlo – Neviete ako stanoviť reálnu cenu prenájmu?

Zavolajte niekoľkým realitným kanceláriam a nechajte si poradiť od realitných maklérov. Potom si prezrite ponuku inzerátov na prenájom na realitných portáloch. Porovnajte viaceré byty rovnakého štandardu v danej lokalite a tým dostatočne spoľahlivo dokážete určiť cenu prenájmu. Pokiaľ sa byt nedarí dlhšiu dobu prenajať, určite je problém v cene, pretože aj horšie vybavený byt sa prenajme, pokiaľ je dobrá cena.