Prenajímate byt na čierno? POZOR NA TO!

Ja stále nerozumiem, ako niektorí ľudia dokážu prenajímať svoje nehnuteľnosti nelegálne, len aby ušetrili pár € na dani z príjmu. Alebo majú byt v prenájme a ďalej ho prenajímajú iným podnájomníkom bez toho, aby o tom vedel majiteľ bytu, samozrejme na čierno. Niektorí už tak robia len tak zo zvyku a sú leniví sa registrovať, lebo už roky prenajímajú tomu istému nájomníkovi, ten im dáva nájom v hotovosti do obálky a všetko klape ako hodinky. Obidvom stranám to tak vyhovuje, všetko ide bez papierov, bez nejakých zmlúv, formalít… Ale do kedy?

Neuvedomujú si to veľké riziko, ktoré im hrozí zo strany Finančnej správy vo forme pokút a dorúbených daní.

• Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote hrozí mu pokuta od 60 € až do 20 000 €.
• Ak prenajímateľ nepodá daňové priznanie v ustanovenej lehote – pokuta od 30 € až do 16 000 €.
• Ďalej mu hrozí pokuta, ak uvedie v daňovom priznaní alebo dodatočnom daňovom priznaní daň, ktorá je nižšia ako daň, ktorú mal v daňovom priznaní uviesť.
• A nakoniec bude musieť aj tak doplatiť dorúbenú daň, o ktorú si krátil svoju daňovú povinnosť.

Každý musí zvážit riziká zatajovania príjmu z prenájmu. Osobne si myslím, že bezsenné noci a nočné mory o nečakanej kontrole z finančnej správy za pár ušetrených stoviek € určite nestoja. Poznám zo svojho okolia tri prípady, kedy pokuta naozaj prišla a prenájom na čierno za pár stoviek € mesačne dopadol pokutou vo výške viac ako 10 000 €.

Finančná správa vie vďaka informáciám z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú. Následne pri overovaní skutočností rozhodujúcich pre vymeranie dane využíva finančná správa rôzne formy kontrolnej činnosti ako aj upozorňovanie formou softwarningových listov. Daňová medzera pri dani z príjmov z prenájmu sa totiž napríklad za rok 2016 odhaduje vo výške 10,4 mil. – 20,7 mil. €. V pomere k priznanej dani z prenájmov (33,4 mil. € za rok 2016) tak ide o výpadok vo výške 31% – 62% z výnosu dane.

Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a  nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu. Prenajímateľ môže síce klamať, že to nie je žiadny čierny nájomník, ale rodinný príslušník, kamarát alebo dokonca známy. Ok, môže byť, ale len dovtedy, kým sa z neho nevykľuje dlžník, v horšom prípade trestne stíhaný človek. Vtedy sa už prenajímateľ zobudí do reality, ktorá končí v lepšom prípade nevymožiteľnou dlžobou niekoľko stoviek €, lebo skutok prenajímania sa nikdy nestal, lebo nájomník tam býval „zadarmo“. V tom horšom prípade zničeným bytom, alebo doporučeným pozdravom z finančnej správy vo forme niekoľkotisícovej pokuty.

Ale mne sa to nemôže stať, mám predsa dobré vzťahy s nájomníkom. On nepotrebuje žiadne papiere. Príde prvé zvýšenie nájomného po roku zo strany prenajímateľa a nájomník sa môže cítiť dotknutý, čo naruší ich medziľudské vzťahy. Môže začať prenajímateľa vydierať, že ak mu zvýši nájom, udá ho, že prenajíma na čierno.

Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa? Vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi zostanú oči pre plač.

A popritom vo veľmi veľa prípadoch sa dá príjem z prenájmu v súlade so zákonom o dani z príjmu tak jednoducho optimalizovať. Skutočné náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako sú energie a ostatné služby znižujú základ dane. Zaradíte si nehnuteľnosť do obchodného majetku a môžete si uplatniť odpisy, náklady na rekonštrukciu, úroky z úveru, daň z nehnuteľnosti a veľa ďalších. Dokonca príjem z prenájmu do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov. Prenajímateľovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol v roku 2020 sumu 2 207,10 €. Čiže ak ste nemali žiadne ďalšie príjmy okrem prenájmu nehnuteľností, ktorý bol nižší ako 2 207,10 €, tak si nemusíte lámať hlavu nad podaním daňového priznania. A to som ešte nespomenul výhody, ktoré vám vyplývajú z bezpodielového vlastníctva manželov (BSM).

Prenajímať na čierno sa skrátka neoplatí. V eBooku „Dane a prenájom v praxi“ si ukážeme viaceré spôsoby optimalizácie daní, ktoré vám ušetria niekoľko stoviek € na daniach ročne a prinavrátia vám spokojný, daňami nerušený spánok.