Ja stále nerozumiem, ako niektorí ľudia dokážu prenajímať svoje nehnuteľnosti nelegálne, len aby ušetrili pár € na dani z príjmu. Alebo majú byt v prenájme a ďalej ho prenajímajú iným podnájomníkom bez toho, aby o tom vedel majiteľ bytu, samozrejme na čierno. Niektorí už tak robia len tak zo zvyku a sú leniví sa registrovať, lebo už roky prenajímajú tomu istému nájomníkovi, ten im dáva nájom v hotovosti do obálky a všetko klape ako hodinky. Obidvom stranám to tak vyhovuje, všetko ide bez papierov, bez nejakých zmlúv, formalít… Ale do kedy?
Neuvedomujú si to veľké riziko, ktoré im hrozí zo strany Finančnej správy vo forme pokút a dorúbených daní.
- Ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote hrozí mu pokuta od 60 € až do 20 000 €.
- Ak prenajímateľ nepodá daňové priznanie v ustanovenej lehote – pokuta od 30 € až do 16 000 €.
- Ďalej mu hrozí pokuta, ak uvedie v daňovom priznaní alebo dodatočnom daňovom priznaní daň, ktorá je nižšia ako daň, ktorú mal v daňovom priznaní uviesť.
- A nakoniec bude musieť aj tak doplatiť dorúbenú daň, o ktorú si krátil svoju daňovú povinnosť.
Každý musí zvážit riziká zatajovania príjmu z prenájmu. Osobne si myslím, že bezsenné noci a nočné mory o nečakanej kontrole z finančnej správy za pár ušetrených stoviek € určite nestoja. Poznám zo svojho okolia tri prípady, kedy pokuta naozaj prišla a prenájom na čierno za pár stoviek € mesačne dopadol pokutou vo výške viac ako 10 000 €.
Finančná správa vie vďaka informáciám z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú. Následne pri overovaní skutočností rozhodujúcich pre vymeranie dane využíva finančná správa rôzne formy kontrolnej činnosti ako aj upozorňovanie formou softwarningových listov. Daňová medzera pri dani z príjmov z prenájmu sa totiž napríklad za rok 2016 odhaduje vo výške 10,4 mil. – 20,7 mil. €. V pomere k priznanej dani z prenájmov (33,4 mil. € za rok 2016) tak ide o výpadok vo výške 31% – 62% z výnosu dane.
| Ak daňovníci nepriznávali príjmy niekoľko rokov po sebe, tak potenciálna dorúbená daň z kontroly rastie, a to až do niekoľko desiatok tisíc €. |
Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu. Prenajímateľ môže síce klamať, že to nie je žiadny čierny nájomník, ale rodinný príslušník, kamarát alebo dokonca známy. Ok, môže byť, ale len dovtedy, kým sa z neho nevykľuje dlžník, v horšom prípade trestne stíhaný človek. Vtedy sa už prenajímateľ zobudí do reality, ktorá končí v lepšom prípade nevymožiteľnou dlžobou niekoľko stoviek €, lebo skutok prenajímania sa nikdy nestal, lebo nájomník tam býval „zadarmo“. V tom horšom prípade zničeným bytom, alebo doporučeným pozdravom z finančnej správy vo forme niekoľkotisícovej pokuty.
Ale mne sa to nemôže stať, mám predsa dobré vzťahy s nájomníkom. On nepotrebuje žiadne papiere. Príde prvé zvýšenie nájomného po roku zo strany prenajímateľa a nájomník sa môže cítiť dotknutý, čo naruší ich medziľudské vzťahy. Môže začať prenajímateľa vydierať, že ak mu zvýši nájom, udá ho, že prenajíma na čierno.
Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa? Vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi zostanú oči pre plač.
A popritom vo veľmi veľa prípadoch sa dá príjem z prenájmu v súlade so zákonom o dani z príjmu tak jednoducho optimalizovať. Skutočné náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako sú energie a ostatné služby znižujú základ dane. Zaradíte si nehnuteľnosť do obchodného majetku a môžete si uplatniť odpisy, náklady na rekonštrukciu, úroky z úveru, daň z nehnuteľnosti a veľa ďalších. Dokonca príjem z prenájmu do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov. Prenajímateľovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol v roku 2020 sumu 2 207,10 €. Čiže ak ste nemali žiadne ďalšie príjmy okrem prenájmu nehnuteľností, ktorý bol nižší ako 2 207,10 €, tak si nemusíte lámať hlavu nad podaním daňového priznania. A to som ešte nespomenul výhody, ktoré vám vyplývajú z bezpodielového vlastníctva manželov (BSM).
Prenajímať na čierno sa skrátka neoplatí. V eBooku „Dane a prenájom v praxi“ si ukážeme viaceré spôsoby optimalizácie daní, ktoré vám ušetria niekoľko stoviek € na daniach ročne a prinavrátia vám spokojný, daňami nerušený spánok.
Prenajimatelia.sk - Všetky práva vyhradené.
Dobrý deň. Zaujímalo by ma ako to je,keď chcem prenajať byt rodinnému príslušníkovi (konkrétne bratrancovi) len za energie. Čiže nájomné mi vlastne platit nebude. Ďakujem
V podstate Vám bude platiť nájomné vo výške energií, čiže Vy budete mať príjem. Zaregistrujete sa na daňovom úrade, príjmy budete mať vo výške prijatých záloh za energie od bratranca, výdavky vo výške platených záloh za energie, takže sa nemusíte báť, že by ste mali platiť nejakú daň.
Dobrý deň.V lete 2 mesiace prenajimam príležitostne chatu prvy rok.Som zaregistrovaný na DÚ.Chata není v obchodnom registri. Príjem je do 500€.Som dôchodca.Musim podať daňové priznanie?Ďakujem.
Dobrý deň, nemusíte podať daňové priznanie, keďže máte príjem iba 500 EUR a príjem z prenájmu do 500 EUR je oslobodený.
Dobrý deň,,,ja mám byt v prenajme ale potrebujem poradiť ohľadom spotreby a následného vyúčtovania, budem rada ak mi poradíte ako postupovať keďže som zistila, že na môj merač spotreby vody je roky napojený vedľajší byt.
Ďakujem
Dobrý deň, najskôr by som zistil, prečo bol roky na Váš merač spotreby vody napojený vedľajší byt. Koho to bola chyba, kto napojil tento merač? Boli to vodárne, bolo to bytové družstvo, bol to správca, resp. jeho údržbár? Alebo dokonca vedľajší byt sa načierno napojil? Keď zistíte, kde sa stala chyba, tak sa obrátite na túto stranu a s ňou budete žiadať nápravu do stavu, že Vy budete znášať svoje náklady a vedľajší svoje.
Dobrý deň, bol som nájomník ktorému nájomca nechcel dať zmluvu ale bol som v zúfalej situácii tak som neprotestoval. Čiže som býval načierno.
V 7. mesiaci som sa odsťahoval. No nájomcovi vznikol nedoplatok vďaka novej vyhláške za to že v byte nekuril. Nedoplatok si teraz vymáha odomna s tvrdením že na začiatku roka som aj ja kúril. Ako sa môžem brániť proti tomu aby som neplatil celý nedoplatok. Diskusia s ním je nemožná.
Dobrý deň, môžete sa zachovať tak, ako sa on k Vám zachoval a povedať mu, že Vy ste tam nebývali, nemáte žiadnu zmluvu podpísanú, tak prečo by ste mali platiť. Vždy vravím prenajímateľom, neprenajímajte načierno, vždy Vás to dobehne.
Dobrý deň, priateľ býva v prenájme v byte, majiteľka je tam prihlásená, chodí jej tam všetka pošta, nájom platí v hotovosti, určite neplatí daň z príjmu. Teraz od neho po ročnom vyúčtovaní žiada doplatiť za kúrenie 670eur hoci energie sú zahrnuté v nájme. Zároveň mu aj zvýšila nájom o 50eur, to už druhý krát za 6mesiacov- je to legálne? Odmietol jej zaplatiť, dnes mu dala 3-mesacnu výpoveď, hoci nedlzi na nájme. Prosím o radu. Ďakujem
Dobrý deň, budem sa opakovať, ale môžete sa zachovať tak, ako sa ona zachovala k Vám a povedať jej, že Vy ste tam nebývali, nemáte žiadnu zmluvu podpísanú, tak prečo by ste mali platiť. Vždy vravím prenajímateľom, neprenajímajte načierno, vždy Vás to dobehne. Najlepšie bude potom si nájsť taký prenájom, kde budú všetky pravidlá dohodnuté v zmluve – čierne na bielom.
Dobrý deň, máme nehnuteľnosť kúpenú v roku 2015, z ktorej sme sa odsťahovali a zažujeme jej prenájom na zhruba 3 roky a potom jej predaj. Zaujíma ma, či a aká daňová povinnosť mi pri predaji po 3 rokoch nájmu vznikne, ak túto nehnuteľnosť na tie 3 roky zaradím do obchodného majetku a pred predajom ju vyradím. Ak by som ju predal teraz, neplatím nič, keďže ju mám viac ako 5 rokov. Ako je to v prípade zaradenia domobchodneho majetku. Nehnuteľnosť má teraz dvojnásobnú hodnotu oproti roku 2015. Bola by jej hodnota v obchodnom majetku suma, za ktorú som ju kúpil v 2015? Musel by som po vyradení po 3 rokoch platiť daň a zdravotné odvody z rozdielu medzi nakúpom v 2015 a predajom v roku 2027? Ďakujem
Dobrý deň, ak ju chcete dať do obchodného majetku a vyradiť po 3 rokoch, tak obdobie 5 rokov sa Vám začne počítať hneď po vyradení, čiže neodporúčam Vám to robiť, lebo príjmy z predaja danej nehnuteľnosti by po vyradení spadali pod zdaniteľné príjmy. V obchodnom majetku by bola nehnuteľnosť zaradená v sume, za ktorú ste ju kúpil v roku 2015. Áno, museli by ste v roku 2027 platiť aj zdravotné odvody.